物業(yè)的管理制度
在社會一步步向前發(fā)展的今天，大家逐漸認(rèn)識到制度的重要性，制度是在一定歷史條件下形成的法令、禮俗等規(guī)范。你所接觸過的制度都是什么樣子的呢？下面是小編精心整理的物業(yè)的管理制度，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業(yè)的管理制度1
崗位職責(zé)：
1、直接上級:項目經(jīng)理,直接下級:護(hù)衛(wèi)隊員。
2、定期或不定時對本班安全護(hù)衛(wèi)人員的工作進(jìn)行抽查、檢驗,對不合格工作(服務(wù))作出處理。
3、監(jiān)督和督促本班質(zhì)量體系運作,對不合格工作實行糾正措施。
4、主持召開班務(wù)會議,準(zhǔn)確傳達(dá)上級工作安排和決策指令,帶領(lǐng)本班人員做好安全護(hù)衛(wèi)工作。
5、負(fù)責(zé)對日常班務(wù)的處理,負(fù)責(zé)檢查糾正本班人員執(zhí)勤中的違規(guī)行為。
6、負(fù)責(zé)本班人員考勤、考核等工作,對不稱職者上報主管領(lǐng)導(dǎo)處理。
7、負(fù)責(zé)對本班人員的崗位培訓(xùn)和軍體訓(xùn)練及相關(guān)記錄的整理。
8、熟悉安全護(hù)衛(wèi)各崗位職責(zé)：和任務(wù),掌握本轄區(qū)安全護(hù)衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。
9、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)班與其他班人員的關(guān)系,搞好團(tuán)結(jié)。
10、督導(dǎo)本班人員的'日常工作,并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。
11、做好安全標(biāo)識的管理和質(zhì)量記錄工作。
12、對本班安全、消防工作負(fù)責(zé)
13、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。
物業(yè)的管理制度2
崗位職責(zé)：
1、直接上級:項目經(jīng)理。
2、熟悉有關(guān)物業(yè)管理及相關(guān)的法律、法規(guī)和政策以及各類物業(yè)管理知識,并能有效運用。
3、對市場物業(yè)管理服務(wù)工作計劃積極提出意見和建議。
4、負(fù)責(zé)接待經(jīng)營者及業(yè)主和來訪客人,對經(jīng)營者及業(yè)主的投訴要耐心解釋,及時處理,投訴處理率達(dá)100%,投訴回訪率達(dá)100%。
5、建立與經(jīng)營者及業(yè)主密切友好的關(guān)系,熟悉市場經(jīng)營者及業(yè)主情況,積極與經(jīng)營者及業(yè)主交流、溝通,定期訪問經(jīng)營者及業(yè)主。
6、及時向項目經(jīng)理反映經(jīng)營者及業(yè)主的.意見和建議,定期提交市場經(jīng)營者及業(yè)主提案。
7、熟悉市場房屋及各類公共設(shè)施的結(jié)構(gòu)和管理要求,及時滿足經(jīng)營者及業(yè)主合理要求。
8、做好經(jīng)營者及業(yè)主進(jìn)住工作,建立經(jīng)營者及業(yè)主檔案,簽署有關(guān)管理協(xié)議,配合工程部進(jìn)行裝修監(jiān)管,裝修結(jié)束,組織驗收,建立經(jīng)營者及業(yè)主工程檔案。
9、負(fù)責(zé)接聽經(jīng)營者及業(yè)主報修電話,認(rèn)真做好記錄,迅速轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)部門,并及時對經(jīng)營者及業(yè)主進(jìn)行回訪。
10、做好編制物管費、公共分?jǐn)傎M、特服費用一覽表工作,做好收繳工作,妥當(dāng)解釋經(jīng)營者及業(yè)主提出的相關(guān)問題。
11、做好領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。
物業(yè)的管理制度3
提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的特色服務(wù)是衡量物業(yè)管理水平的重要標(biāo)準(zhǔn)，亦是提高xx農(nóng)貿(mào)市場服務(wù)質(zhì)量和管理效率的重要措施和保障。我們將根據(jù)xx農(nóng)貿(mào)市場的特點、地理位置和周邊的配套設(shè)施情況、業(yè)戶需求調(diào)研結(jié)果，結(jié)合我司開展特色服務(wù)的成功經(jīng)驗，充分考慮業(yè)戶需求的每一細(xì)節(jié)，通過提供豐富的特色服務(wù)項目，切實提高xx農(nóng)貿(mào)市場的物業(yè)管理水平。也就是說物業(yè)管理將圍繞xx農(nóng)貿(mào)市場各業(yè)戶的需求，秉承“以業(yè)戶服務(wù)為中心”的理念，開展全方位的業(yè)戶服務(wù)。
(一)日常期間特色物業(yè)服務(wù)(初步設(shè)想)
1.提供即時維修服務(wù)
提供維修安裝服務(wù)(大件設(shè)備等辦公設(shè)備等安裝，辦公家具等維修);提供各種即時維修安裝服務(wù)。
2.設(shè)立“紅十字”便民藥箱
管理處常備日常應(yīng)急“紅十字”醫(yī)藥用品箱免費供有需要的業(yè)戶使用。
3.提供信息咨詢服務(wù)
(1)市內(nèi)各種培訓(xùn)信息
(2)餐飲單位信息
(3)搬家公司信息
(4)禮儀公司及禮儀服務(wù)信息
(5)交通信息
(6)其它信息咨詢服務(wù)
4、業(yè)戶搬遷服務(wù)措施
(1)設(shè)立業(yè)主搬遷接待(服務(wù))小組，合理安排相關(guān)程序，協(xié)助業(yè)戶
在搬入xx農(nóng)貿(mào)市場時更方便、更快捷。具體包括提供車輛或搬家公司聯(lián)系。
(2)如有特殊要求，采用電話預(yù)約和上門提供服務(wù)等形式，即時提供各種便捷服務(wù)。
(3)管理處將在搬入期臨時劃出部分區(qū)域作為落貨區(qū)，派專人看護(hù)并提供協(xié)助;組建以管理處員工為主的義務(wù)搬運隊，為業(yè)戶提供搬遷服務(wù)。
(1)如有必要，在搬遷期間可由管理處聯(lián)系品質(zhì)好、信譽(yù)佳的'辦公用品、辦公家具供應(yīng)商，展示供應(yīng)商的聯(lián)絡(luò)方式、服務(wù)內(nèi)容以及貨樣的款式、規(guī)格、功能、價格等相關(guān)資料，使業(yè)戶節(jié)約時間、集中訂購，由供應(yīng)商及時按需送貨上門安裝。
5、清潔服務(wù)措施
業(yè)戶在入遷初期時，將對新的居住環(huán)境進(jìn)行必要的清潔。管理處可聯(lián)系專業(yè)清潔公司為業(yè)戶提供規(guī)范、細(xì)致的清潔工作。
日常期間視業(yè)戶需要可另行約定分時段預(yù)約上門提供清潔服務(wù)。
6、業(yè)主服務(wù)熱線措施
為了方便業(yè)戶，管理處配備業(yè)主服務(wù)熱線，24小時專人接聽加洲地帶三期內(nèi)各員工服務(wù)需求信息，為有需求的業(yè)主提供各種服務(wù)及幫助。
(二)業(yè)主服務(wù)項目一覽表
1、無償服務(wù)
編號項目內(nèi)容備注
代寄、代領(lǐng)郵件
代訂報刊、雜志
臨時代為保管小件物品
電話留言服務(wù)
代搬重物
其他可選擇的無償服務(wù)
2、有償服務(wù)
編號項目內(nèi)容收費
修理窗簾、拉窗等(不含材料)按成本價收費
疏通下水管道(主管)按成本價收費
疏通下水管道(支管)按成本價收費
修門、配鎖按成本價收費
查線、換線(電路)按成本價收費
維修、更換門鎖按成本價收費
更換、檢修開關(guān)、插座按成本價收費
家政服務(wù)按成本價收費
清洗空調(diào)過濾網(wǎng)按成本價收費
綠化養(yǎng)護(hù)按成本價收費
傳真按成本價收費
打字按成本價收費
復(fù)印按成本價收費
其它特色服務(wù)按成本價收費
物業(yè)的管理制度4
第一章總則
第一條目的：為配合公司的發(fā)展目標(biāo)，提升員工素質(zhì)，增強(qiáng)員工對本職工作的能力及對企業(yè)文化的了解，有計劃的充實其知識技能，發(fā)揮其潛在能力，更好的服務(wù)于本職工作，特制訂《培訓(xùn)管理制度》（以下簡稱本制度），作為公司進(jìn)行人員培訓(xùn)實施及管理的依據(jù)。
第二條適用范圍：凡公司所有員工的各項培訓(xùn)計劃、實施、督導(dǎo)、考評等，均依本管理制度執(zhí)行。
第三條權(quán)責(zé)劃分
1、行政人事部權(quán)責(zé)劃分
�。�1）制定、修改公司培訓(xùn)管理制度
�。�2）擬定公司年度培訓(xùn)計劃工作
�。�3）聯(lián)系、組織公司年度培訓(xùn)計劃各項課程的實施
�。�4）檢查、評估培訓(xùn)的實施情況（
5）管理、控制培訓(xùn)費用
�。�6）對各項培訓(xùn)進(jìn)行記錄，并對相關(guān)培訓(xùn)資料進(jìn)行存檔
�。�7）追蹤、考核培訓(xùn)效果
2、部門、小區(qū)權(quán)責(zé)劃分
�。�1）呈報部門、小區(qū)培訓(xùn)需求計劃
�。�2）收集并提供相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)信息
�。�3）配合部門、小區(qū)培訓(xùn)的實施和效果反饋、交流工作
�。�4）確定部門、小區(qū)內(nèi)部培訓(xùn)授課人選，并配合、支持內(nèi)部培訓(xùn)工作的開展
第二章培訓(xùn)管理
第四條培訓(xùn)安排應(yīng)根據(jù)員工工作崗位職責(zé)，在自覺自愿的基礎(chǔ)上盡量做到公平合理。
第五條公司所有員工，均有接受培訓(xùn)的權(quán)利和義務(wù)。
第六條公司培訓(xùn)規(guī)劃、制度的制定與修改，培訓(xùn)費用的預(yù)算、審查與匯總呈報，以及培訓(xùn)記錄的登記與資料存檔等相關(guān)培訓(xùn)事宜，以行政人事部為主要權(quán)責(zé)部門，各部門、小區(qū)均有提出改善意見、建議，配合執(zhí)行的權(quán)利與義務(wù)。
第七條公司培訓(xùn)的實施、效果反饋及評價考核等工作以行政人事部為主要權(quán)責(zé)部門，并對全公司的培訓(xùn)執(zhí)行情況負(fù)有督導(dǎo)呈報的責(zé)任，各相關(guān)部門、小區(qū)應(yīng)給與必須的協(xié)助。
第八條各部門小區(qū)應(yīng)根據(jù)各自業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，確定部門、小區(qū)培訓(xùn)計劃，并反饋給行政人事部統(tǒng)籌規(guī)劃。
第三章培訓(xùn)體系
第九條新員工入職培訓(xùn)
1、培訓(xùn)對象：公司所有新進(jìn)人員
2、培訓(xùn)目的：協(xié)助新人盡快適應(yīng)新的'工作環(huán)境，盡快進(jìn)入工作狀態(tài)
3、培訓(xùn)方式：公司集中進(jìn)行培訓(xùn)
4、培訓(xùn)內(nèi)容：公司簡介（公司的發(fā)展情況、組織架構(gòu)、企業(yè)文化、各部門分布及職能介紹等）、公司制度等。
第十條內(nèi)部培訓(xùn)
1、培訓(xùn)對象：全體員工
2、培訓(xùn)目的：依靠公司內(nèi)部力量，最大限度的利用公司內(nèi)部資源，加強(qiáng)公司的內(nèi)部溝通與交流，在公司內(nèi)形成互幫互助的良好的學(xué)習(xí)氛圍，豐富員工的業(yè)余學(xué)習(xí)生活。
3、培訓(xùn)形式：在公司內(nèi)部以現(xiàn)場指導(dǎo)、講座、研討會、交流會的形式開展。
4、培訓(xùn)內(nèi)容：涉及管理類、寫作類，相關(guān)規(guī)章制度交流類、各崗位職業(yè)技能培訓(xùn)多個方面，及員工感興趣的知識、信息等。
第十一條外部培訓(xùn)
1、培訓(xùn)對象：全體員工
2、培訓(xùn)目的：依靠外部專家力量，提升從業(yè)人員在本職工作上所應(yīng)具備的專業(yè)知識，技能技巧，以增進(jìn)各項工作的完成質(zhì)量，提高工作效率。
3、培訓(xùn)形式：參加外部公開課、交流研討會、或請相關(guān)專家在公司內(nèi)部授課。
4、培訓(xùn)內(nèi)容：涉及專業(yè)技術(shù)知識、行業(yè)法規(guī)、管理方法、領(lǐng)導(dǎo)技能、經(jīng)營理念、人力資源管理、企業(yè)戰(zhàn)略性、發(fā)展性等相關(guān)內(nèi)容。
物業(yè)的管理制度5
1.0目的
落實綠化管理制度,確保公司各物業(yè)服務(wù)中心綠化服務(wù)質(zhì)量,為顧客提供一個幽雅、舒適的環(huán)境。
2.0適用范圍
適用于公司各物業(yè)服務(wù)中心的綠化管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)部負(fù)責(zé)對綠化組實施日常巡查與監(jiān)控。
3.2綠化組綠化員負(fù)責(zé)對綠化的`具體實施。
4.0工作程序
4.1綠化工作制度的建立
4.1.1由物業(yè)服務(wù)中心各物業(yè)部綠化主管建立各服務(wù)中心《苗木清單》。
4.1.2公司根據(jù)所管理物業(yè)特點建立《綠化管理手冊》。
4.2綠化管理
4.2.1物業(yè)綠化項目由物業(yè)部對綠化組各員工進(jìn)行職責(zé)區(qū)域劃分,如綠化項目外包,物業(yè)部綠化主管應(yīng)審核外包方責(zé)任區(qū)域劃分,并對綠化工進(jìn)行禮節(jié)禮貌技能方面的培訓(xùn)。
4.2.2綠化組組長填寫《綠化工作周計劃表》交物業(yè)綠化主管審核后,綠化組保質(zhì)保量完成計劃任務(wù),如綠化項目外包,物業(yè)部綠化主管應(yīng)審核外包方《綠化養(yǎng)護(hù)周計劃表》。
4.2.3綠化員必須嚴(yán)格按操作規(guī)程使用各類綠化設(shè)備。綠化設(shè)備實行專人負(fù)責(zé),統(tǒng)一入庫管理。綠化員每次使用綠化設(shè)備后,必須清洗干凈后再入庫。每月由綠化班長組織對綠化設(shè)備進(jìn)行檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問題,及時解決,如項目外包工具由分包方負(fù)責(zé)管理。
4.3工作檢查
物業(yè)綠化組組長依據(jù)綠化管理規(guī)定對本物業(yè)服務(wù)中心綠化工作進(jìn)行日常巡查、監(jiān)督和管理,并把檢查結(jié)果填寫在《綠化工作檢查表》(綠化面積5千平方以上日檢,綠化面積5千平方以下周檢)情節(jié)嚴(yán)重把《工作整改通知》發(fā)給責(zé)任人,限期返工,并跟蹤驗證,并把處理結(jié)果填在上《綠化工作檢查表》。
4.4物業(yè)部綠化主管應(yīng)注重綠化組的環(huán)保意識培訓(xùn),重點關(guān)注化肥、化學(xué)試劑的使用,詳見《化學(xué)危險品控制程序》等。
4.6物業(yè)部綠化主管應(yīng)注重綠化組的職業(yè)安全意識培訓(xùn),重點關(guān)注高空作業(yè)、化學(xué)試劑的使用等,詳見《化學(xué)危險品控制程序》及《危險作業(yè)控制程序》。
4.4綠化分包控制參見《分包方管理及施加影響管理程序》。
5.0支持性文件及質(zhì)量記錄
5.1《苗木清單》pr/wy-29-01
5.2《綠化工作周計劃表》pr/wy-29-02
5.3《綠化工作日檢表》pr/wy-29-03
5.4《綠化工作整改通知單》pr/wy-29-04
物業(yè)的管理制度6
一、工作時間
全年除法定節(jié)假日和公休日外均為工作日。公司夏季工作時間:
上午9:0012:00午餐12:0014:00下午14:0018:00
冬季工作時間:
上午8:3012:00午餐12:0014:00下午14:0017:30
公司實行上下班打卡制度,每月收、放卡時間為31日晚21時,按出勤卡統(tǒng)計出勤情況計發(fā)工資。
遲到(早退)一次扣款10元,一月遲到(早退)三次(含三次)以上,每次扣款50元,每次遲到(早退)30分鐘以上視為半天事假,超過一個小時則視為曠工半天。一個月連續(xù)曠工三日以內(nèi)給予扣槳金、處分處理,連續(xù)曠工三日即作辭職處理。上班時間外出辦私事者按曠工論處。
二、假期
法定假日:國家法定節(jié)日,公司按國家規(guī)定休假,如法定假日值班,則按國家規(guī)定給予換休或補(bǔ)發(fā)加班工資。
婚假:員工憑結(jié)婚證可享受婚假三天。
喪假:員工直系親屬死亡(父母、配偶、子女)給喪假三天;旁系親屬死亡(祖父母、兄弟姐妹)給喪假一天。
婚假、喪假為帶薪假。員工休婚假、喪假必須提前向管理處或總經(jīng)理提出申請,征得同意后報行政人事部備案�；�、喪假等與休息日和節(jié)假日重合時,其休息天數(shù)不順延。
病假:普通員工因病請假應(yīng)提前向部門負(fù)責(zé)人提出申請(急診須提供加蓋醫(yī)院急診章的證明材料),同時須出具市級以上醫(yī)院證明,急診可于復(fù)職后第一天補(bǔ)辦手續(xù)。病假三天以上(含三天),必須報管理處主任、公司相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)審批;五天以上(含五天)由管理處或公司相關(guān)部門審核,報行政人事部核準(zhǔn),總經(jīng)理審批。員工去醫(yī)院看病時間不超過四小時且當(dāng)日不病休的,仍按工作時間計算。
事假:普通員工因事請假,二天以內(nèi)(含二天),由部門經(jīng)理審批;三天以上(含三天)由部門經(jīng)理提出意見,管理處主任審批;五天以上(含五天),須經(jīng)總經(jīng)理審批。
事假及病假請假日無工資,員工一年內(nèi)累計病假超過十五天,事假超過七天,當(dāng)年度無年終獎金。
員工請假程序:當(dāng)事人填寫申請單部門經(jīng)理審批管理處主任或公司領(lǐng)導(dǎo)審批行政人事備案。
公司部門經(jīng)理、副主管理處主管、經(jīng)理以上員工請假,均須總經(jīng)理批準(zhǔn)。
所以假期如超過規(guī)定的期限,必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
物業(yè)的`管理制度7
大廈物業(yè)客服部員工接待管理制度:
1、制度
1.1規(guī)范上崗條例:
接待人員必須明確:項目管理物業(yè)管理的禮儀服務(wù)不同于社會上一般單位的禮儀服務(wù),是創(chuàng)一流服務(wù),要高起點、高水平、高品位。因此,在服務(wù)管理上要體現(xiàn)三嚴(yán),即嚴(yán)格管理、嚴(yán)格要求、嚴(yán)格紀(jì)律,樹立禮儀接待人員良好服務(wù)的形象,為項目管理物業(yè)管理增添光彩。
1.2接待服務(wù)宗旨:賓客至上,服務(wù)第一。工作核心:固定崗位,流動服務(wù),主動補(bǔ)位,通力合作。工作標(biāo)準(zhǔn):表里如一。
1.3接待服務(wù)實行逐級負(fù)責(zé)制,物業(yè)助理對物業(yè)戶任負(fù)責(zé),業(yè)戶服務(wù)接待人員對客服主任負(fù)責(zé),物業(yè)戶任、客服主任對客服部經(jīng)理負(fù)責(zé),客服部經(jīng)理對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。工作中要互相合作,嚴(yán)于律己,正確處理當(dāng)班所發(fā)生的`各類事宜,并做好記錄與報告。
1.4接待人員應(yīng)聽從客服部的統(tǒng)一安排,嚴(yán)格遵守崗位職責(zé),站如松、坐如鐘,彬彬有禮,微笑服務(wù),有問必答。
1.5儀表、儀容要求:
⑴上崗前、用餐后應(yīng)適當(dāng)化妝、補(bǔ)妝,修飾。按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊、整潔,精神飽滿,真誠微笑。站立時,兩腳合攏,雙手交叉在前。
�、瓢l(fā)型應(yīng)統(tǒng)一、規(guī)范,修剪指甲,上班時必須摘除項鏈或戒指等飾物。
�、窃谝�(guī)定場合應(yīng)站立服務(wù),對賓客要主動熱情,和藹可親。
1.6接待服務(wù)人員應(yīng)堅持文明用語,做到無投訴、無違紀(jì)、無責(zé)任事故。
1.7接待服務(wù)人員在工作中要一絲不茍,認(rèn)真負(fù)責(zé),既要堅持原則,又要掌握靈活運用,做到外松內(nèi)緊,有理有禮。
1.8接待服務(wù)人員應(yīng)自覺遵守項目管理各項規(guī)章制度,做到領(lǐng)導(dǎo)在與不在一個樣。
1.9員工間應(yīng)提倡互相友愛,通力合作,坦誠相見,一切以工作為重。有利于物業(yè)客服部的話與事,多說多做。不利于物業(yè)客服部的話與事,不說不做。
2、用語
2.1當(dāng)見到客人時說:您好!。
2.2對客人應(yīng)問:先生(小姐),很榮幸能為您服務(wù)、請問有什么事情嗎、有什么事我可以幫您。等。
2.3接受客人吩咐,聽清客人要求時說:好!明白了、好!知道了、好!聽清楚了,若未聽清,要說:對不起,請您再說一遍。
2.4對待不能立即接待的客人,應(yīng)說:對不起,請您稍候或說對不起,請您稍等一下。
2.5對等待的客人要說:對不起,讓您久等了。
2.6接待失誤或給客人添麻煩時說:對不起,剛才疏忽了,給您添麻煩了實在抱歉,今后一定注意,不再發(fā)生這類事。
1.2.7當(dāng)客人離開時,應(yīng)說:謝謝光臨,歡迎再來,再見!(或請走好)。
物業(yè)的管理制度8
一、保安方面
1、本周重點是三期車位理順，目標(biāo)為：小區(qū)內(nèi)無車輛亂停放、業(yè)主車輛都固定車位并按序停放。門崗負(fù)責(zé)禁放無地下庫車位的車輛入院內(nèi)，車管崗負(fù)責(zé)門前車位與停車秩序的管理，負(fù)責(zé)預(yù)定了固定車位的業(yè)主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。
2、大廈內(nèi)、浦發(fā)銀行門前與店內(nèi)、商業(yè)店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進(jìn)店提示，增強(qiáng)業(yè)主對商業(yè)保安服務(wù)的'感受。
3、門崗崗?fù)ふ�、雜物清除、擺放滅火器。
4、加強(qiáng)對三期住改商人員損壞門禁的監(jiān)管，實行絕對責(zé)任制度，使用人防和技防手段確保。
5、如遇雪天根據(jù)需要應(yīng)急加入掃雪。
二、保潔方面
1、重點加強(qiáng)樓道衛(wèi)生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。
2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規(guī)范。
3、周三進(jìn)行一次保潔整體大檢查，進(jìn)行評比考核、獎優(yōu)罰劣。
4、大廈本周重點加強(qiáng)門口的雜物清理、電梯間的保潔質(zhì)量、走廊的保潔質(zhì)量。
5、整理地下車庫的雜物，防范火災(zāi)事故。
6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業(yè)主出行。
三、工程方面
1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術(shù)學(xué)習(xí)。
2、落實分區(qū)設(shè)施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設(shè)施進(jìn)行維修。
3、大廈加強(qiáng)對水電的控制，防止未辦手續(xù)裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的鎖閉。
4、重點設(shè)備間完成責(zé)任人并掛牌。
四、客服方面
1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進(jìn)保安對車輛的情況進(jìn)行客戶溝通，續(xù)收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。
2、進(jìn)行業(yè)主戶內(nèi)可視對講故障情況的調(diào)查，并做好業(yè)主登記和驗收簽字工作。
3、分片區(qū)管理責(zé)任落實，加強(qiáng)對片區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督、客戶關(guān)系維護(hù)和費用催收工作。
4、大廈完成對破壞消防設(shè)施裝修戶的承諾書簽字收集，加強(qiáng)出入證管理，對材料出門實行向業(yè)主通報制度。
五、其他方面
1、完成勞動協(xié)議簽訂工作。
2、完成電子巡更安裝調(diào)試。
3、落實重要商戶的電價和物業(yè)費的協(xié)商。
4、與華龍公司溝通大廈的配套設(shè)施問題。
物業(yè)的管理制度9
物業(yè)的裝修管理規(guī)程
1目的
規(guī)范裝修(包括施工)的申報、審批的程序,以便對大廈的裝修實施有效管理。
2適用范圍
適用于管理中心的物業(yè)裝修管理。
3職責(zé)
3.1管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)裝修申請的審批。
3.2管理員負(fù)責(zé)對裝修的申報、進(jìn)場、監(jiān)管和退場等過程進(jìn)行跟蹤和管理。
3.3管理員負(fù)責(zé)向業(yè)戶解釋有關(guān)裝修方面的咨詢。
3.4管理員負(fù)責(zé)辦理簡易裝修的審批與驗收。
3.5工程部負(fù)責(zé)裝修過程的用水、用電的管理,并對用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
3.6安管隊負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的消防治安的巡視和檢查。
4工作流程
4.1業(yè)戶裝修流程圖:見附錄一
4.2裝修的申報
4.2.1客戶在進(jìn)行裝修前,須向管理中心申報裝修內(nèi)容,如實填寫《裝修申報表》。
4.2.2客戶應(yīng)提供裝修單位資料、裝修材料,如涉及大廈供水供電等公共設(shè)施的裝修,須提供相應(yīng)的圖紙等。
4.2.3涉及消防設(shè)施改造、停用或拆除的裝修,施工單位還需按消防法規(guī)的有關(guān)規(guī)定提供消防局的批文等。
4.2.4裝修單位資料包括:
4.2.4.1營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
4.2.4.2資格證書復(fù)印件(零星工程不需此項)。
4.2.4.3施工人員身份證復(fù)印件、1寸免冠照片1張。
4.2.4.4需進(jìn)行電氣、電焊、氧焊作業(yè)的應(yīng)提供相應(yīng)的操作證復(fù)印件。
4.2.5裝修單位必須按面積大小自行配備相應(yīng)滅火器(在《裝修許可證》寫明)。
4.3裝修審核與審批
4.3.1管理員審核業(yè)戶提交的裝修申報資料,參照《北京市家庭居室裝修管理規(guī)定》及《裝修管理規(guī)定》的條款給予初審。
4.3.2管理員初審內(nèi)容。
4.3.2.1審查裝修設(shè)計內(nèi)容是否影響房屋的結(jié)構(gòu)、墻面及公用設(shè)施設(shè)備等。
4.3.2.2審查裝修設(shè)計內(nèi)容有無嚴(yán)重的消防安全隱患。
4.3.2.3裝修單位申報資料是否齊全。
4.3.3表格填寫是否正確、齊全。
4.3.4報材料不完整時,管理員應(yīng)向客戶說明原因,待申報齊全后交由管理中心經(jīng)理審批。
4.3.5確認(rèn)裝修申報材料合符本規(guī)定要求后,管理員應(yīng)將材料整理并送管理中心經(jīng)理審批。
4.3.6裝修單位提供的材料齊全,管理中心經(jīng)理應(yīng)在接到申報材料后一個工作日內(nèi)完成審批工作(不涉及房屋本體結(jié)構(gòu)、公共設(shè)備設(shè)施及消防的裝修,如油漆、刷墻等可由管理員直接審批)。
4.3.7對大廈正常辦公或日常管理造成影響的裝修項目,管理中心應(yīng)根據(jù)實際情況同客戶及施工單位簽定有關(guān)協(xié)議后,方許辦理進(jìn)場手續(xù)。
4.4裝修單位的進(jìn)場手續(xù)
4.4.1裝修申報項目批準(zhǔn)后,管理員應(yīng)通知客戶及裝修單位到管理中心辦理進(jìn)場手續(xù)。
4.4.2裝修單位交:
4.2.4.1裝修公共區(qū)域保護(hù)費30元/m/60天;
4.2.4.2裝修管理壓金:100 m以下3000元/戶;100 m以上5000元/戶;180 m以上8000元/戶;
4.2.4.3垃圾清運費600元/戶;
4.2.4.4電費:按供電局收費,加收5%電損費,最高不超過500。
4.2.4.5購置滅火器:150元/個;租5元/天,押金150元/個。
4.4.3裝修單位交納施工人員《臨時出入證》工本費10元/張,押金20元/張。
4.4.4管理員將《裝修許可證》、《臨時出入證》及《裝修管理規(guī)定》發(fā)放給裝修單位。
4.4.5裝修施工許可證制證費20元/個(押金50元),機(jī)動車臨時出入證制證費20元/個(押金50元)。
4.5裝修管理規(guī)定
4.5.1遵守大廈的管理制度,并服從管理中心人員對施工現(xiàn)場的管理。
4.5.2禁止改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的使用功能。
4.5.3禁止在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔。
4.5.4禁止不適當(dāng)增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板(超過10毫米)等。
4.5.5禁止任意刨鑿、重?fù)繇敯�、外墻�?nèi)側(cè)及排煙管道
4.5.6禁止不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線。
4.5.7禁止破壞或拆改廁所的地面防水層。
4.5.8禁止將油污排入雨水管道。
4.5.9禁止使用不符合消防法規(guī)規(guī)定的易燃裝修材料。
4.5.10禁止擅自占用公共場地,及進(jìn)行違章搭建。
4.5.11對于以上行為除恢復(fù)原樣、扣除裝修保證金外,業(yè)戶及裝修單位還應(yīng)該承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律責(zé)任。
4.5.12業(yè)戶和裝修單位負(fù)責(zé)人應(yīng)仔細(xì)閱讀'裝修管理規(guī)定'及轄區(qū)有關(guān)管理規(guī)定,并嚴(yán)格按照裝修審批意見進(jìn)行文明施工。
4.5.13裝修單位應(yīng)將《裝修許可證》、《裝修巡視檢查記錄表》張貼在顯眼處,便于管理中心檢查。
4.5.14施工人員必須佩戴《臨時出入證》進(jìn)入施工現(xiàn)場,嚴(yán)禁進(jìn)出與施工無關(guān)的場所。
4.5.15施工人員及搬運裝修材料只能使用貨梯,違者將酌情給予處罰。
4.5.16裝修垃圾須用袋裝,并按管理中心指定位置、方式堆放和運送。
4.5.17裝修材料及垃圾不得在公共場所堆放,應(yīng)日產(chǎn)日清,運送到指定地點,裝修垃圾的清運工作由施工單位負(fù)責(zé)。
4.5.18正常裝修時間為周一至周五上午8:00-11:30時,下午14:00-17:30時,周六和周日8:00-17:30時,若在非規(guī)定時間內(nèi)施工將處以罰款(100-500元)。
4.5.19裝修單位如需加班應(yīng)提前提交加班申請,經(jīng)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)后,可將裝修時間延長至22:00時,但施工隊必須在22:00前全部撤離大廈。
4.5.20裝修工期,最多不超過90天,特
殊情況須辦理延長手續(xù)。
4.6施工期間的管理
4.6.1管理員每天不少于兩次對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡查,主要核實《裝修許可證》裝修范圍及違章違規(guī)行為。
4.6.2工程部值班員每班不少于兩次對裝修現(xiàn)場進(jìn)行用電、用水的巡查。
4.6.3巡邏安管員每班不少于兩次對裝修現(xiàn)場進(jìn)行消防、治安巡查。
4.6.4管理員、值班員、安管員在進(jìn)行施工巡邏時,發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定現(xiàn)象應(yīng)制止并通知相關(guān)人員處理,同時將情況并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》中,如屬違章現(xiàn)象應(yīng)按4.7相關(guān)程序執(zhí)行。
4.7違章處理
4.7.1處理違章的原則。
4.7.1.1以勸導(dǎo)、教育為主的原則。
4.7.1.2慎用處罰的原則。
4.7.1.3批評規(guī)勸從重,處罰從輕的原則。
4.7.2常見的幾種業(yè)戶違章現(xiàn)象。
4.7.2.1擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)的功能或布局。
4.7.2.2在房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進(jìn)行違章鉆、鑿、拆、搭建。
4.7.2.3擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施。
4.7.2.4擅自在門窗安裝網(wǎng)、罩、牌破壞房屋整體外觀。
4.7.2.5擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物。
4.7.2.6違反消防管理規(guī)定如:堵塞消防通道、私自動用滅火器(應(yīng)急燈、消火栓、噴淋、指示燈等)及損壞消防設(shè)備或器材的行為。
4.7.2.7超負(fù)荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品造成火災(zāi)隱患等。
4.7.2.8在公共場地?zé)慊�、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物。
4.7.2.9施工現(xiàn)場不按規(guī)定配置滅火器材。
4.7.2.10亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物,隨地吐痰或大小便等不文明行為。
4.7.2.11破壞衛(wèi)生、綠化設(shè)施設(shè)備的行為。
4.7.2.12在公共場地私自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫等。
4.7.2.13高空拋物、倒污水等對公共安全造成威脅的行為。
4.7.2.14播放高音喇叭或制造超量噪音(大廈正常辦公時間內(nèi)不得進(jìn)行大噪音的作業(yè))等影響大廈正常辦公的行為。
4.7.2.15違章停車、違反交通管理秩序或?qū)ν＼噲觥⒌缆吩斐晌廴镜男袨椤?/p>
4.7.2.16聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。
4.7.2.17有可能損害其他業(yè)戶利益或影響大廈正常辦公或安全的'行為。
4.7.3處理違章的方法
4.7.3.1違反4.7.2規(guī)定的行為,尚未對大廈業(yè)戶安全或經(jīng)濟(jì)構(gòu)成威協(xié)的行為視為一般違章行為,除一般違章以外的行為視為重大違章行為。
4.7.3.2一般違章行為的處理應(yīng)以勸導(dǎo)、教育為主。
4.7.3.3重大違章行為的處理應(yīng)根據(jù)實際情況由管理中心經(jīng)理作出以下處理決定:
a.限期整改;
b.賠償經(jīng)濟(jì)損失。
4.7.4違章處理流程
4.7.4.1管理中心各崗位人員發(fā)現(xiàn)裝修人員有違章行為時,應(yīng)立即采取規(guī)勸、教育的方式進(jìn)行處理,當(dāng)事人如置之不理,應(yīng)及時將情況反饋到管理中心。
4.7.4.2管理員接到裝修違章信息后,應(yīng)登記在《客戶違章事件記錄表》,并通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。
4.7.4.3屬重大違章行為的應(yīng)報管理中心經(jīng)理處理。
4.7.4.4屬一般違章行為應(yīng)報管理中心經(jīng)理助理處理。
4.7.4.5管理中心經(jīng)理接到重大違章信息后,應(yīng)根據(jù)實際情況及給小區(qū)造成經(jīng)濟(jì)損失的大小,給予處罰、賠償經(jīng)濟(jì)損失或其它合法的處理意見。
4.7.4.6對于業(yè)戶漠視管理中心給予的處理意見,不配合小區(qū)正常管理工作的,可與甲方物業(yè)管理監(jiān)管部門協(xié)調(diào)解決。
4.7.4.7《違章整改通知單》經(jīng)管理中心經(jīng)理簽署后生效,由管理員執(zhí)行。
4.7.4.8裝修違章罰款,在裝修保證金中扣除,如裝修保證金不足以補(bǔ)償扣款的,可要求施工單位給予賠償。
4.7.5退場手續(xù)
4.7.5.1裝修完工后,裝修單位應(yīng)持《裝修申報表》、《裝修許可證》、《臨時出入卡》到管理中心辦理驗收手續(xù)。
4.7.5.2管理員應(yīng)在當(dāng)日檢查裝修現(xiàn)場的公共設(shè)施、設(shè)備及有無違反本規(guī)定的違章行為。
4.7.5.3管理員收回《裝修許可證》、《裝修責(zé)任書》、《臨時出入卡》、《裝修巡視檢查記錄表》。
4.7.5.4管理員現(xiàn)場檢查后無發(fā)現(xiàn)問題,在《裝修申報表》的驗收意見'欄目中注明'檢查合格'。
4.7.5.5管理員將《裝修申報表》上報管理中心經(jīng)理審核后,開具《退費通知單》并辦理裝修保證金及臨時出入卡的退款手續(xù)。
4.8裝修管理工作流程圖
5相關(guān)文件和質(zhì)量記錄表格
5.1《樓宇巡視檢查管理規(guī)程》
5.2《裝修申報表》
5.3《裝修檢查記錄表》
5.4《違章整改通知書》
5.5《退費通知單》
物業(yè)的管理制度10
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進(jìn)行封閉隔離，隨著山體公園的投入使用人流量必定會劇增，其中會有相當(dāng)一部分為外來人員到山體公園活動，給都市陽光帶來巨大的安全壓力，建議地產(chǎn)盡快將此地段進(jìn)行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進(jìn)入都市陽光小區(qū)，為業(yè)主創(chuàng)造一個安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據(jù)對都市陽光客戶群體的分析，小區(qū)內(nèi)有較多的老人；并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材，小區(qū)內(nèi)老人健身活動缺少場地及器材，很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地；目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場根據(jù)目前管理處對客戶的了解，對門球活動感興趣的顧客群體相對教少；建議將目前門求活動場地安裝老人活動使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計有管理用房6間，其中預(yù)計物業(yè)作為管理用房使用2間；為增加小區(qū)的文化氛圍，建立和諧社區(qū)；展現(xiàn)__的人性化服務(wù)，為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個好場地，建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室，（備注：只對__客戶開放）配置書架一套，各類書刊、報紙、雜志等刊物預(yù)計費用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富__社區(qū)顧客的業(yè)余活動，讓顧客充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感；建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室，只供__物業(yè)都市陽光、世紀(jì)華府專用；預(yù)計配置各種棋牌桌椅板凳費用為5000元。
__地產(chǎn)品牌進(jìn)入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的時間，經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系�？梢哉f，__地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動了瓦房店房地產(chǎn)市場的`發(fā)展。
由于前期各個方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對__品牌存在一定偏見認(rèn)識的觀點，在這種情況下，如何提升客戶對__品牌的信任及追隨，是擺在我們__人面前值得思考的一個問題；多年來具有良好的服務(wù)意識超前的服務(wù)理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢，也是__物業(yè)發(fā)展到今天進(jìn)入國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關(guān)鍵成功因素之一，為此在山體公園的物業(yè)管理方案中__物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶，為客戶一切的服務(wù)理念突出__客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為__客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望：__都市陽光、世紀(jì)華府，是__品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場打造和諧宜居住宅項目的第一家，讓業(yè)主相信選擇了__就選對了家，項目成功靠大家。
物業(yè)的管理制度11
1.負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司客戶財產(chǎn)及公共設(shè)施的保護(hù),防止被盜、破壞及意外事項的發(fā)生;
2.負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作,配合公安及上級有關(guān)部門參與對重大案件、事故的處理;車場、24小時安保等相關(guān)服務(wù),
3.對客戶停放在車場的車輛進(jìn)行管理,并對車輛的出入及存留情況進(jìn)行嚴(yán)格的登記,以確保客戶財產(chǎn)的安全。
4.認(rèn)真貫徹消防法規(guī),做好防火工作,維護(hù)好物業(yè)管理公司的治安工作,利用監(jiān)控設(shè)備、設(shè)施對物業(yè)管理公司的公共場所進(jìn)行24小時監(jiān)控和管理。
5.嚴(yán)格執(zhí)行各項規(guī)章制度、消防法規(guī),負(fù)責(zé)應(yīng)急預(yù)案的制定及組織應(yīng)急演練,檢查落實各項防火安全措施。
6.負(fù)責(zé)對治安消防保衛(wèi)系統(tǒng)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的使用、管理、維護(hù)、檢查、更換工作。
7.制定物業(yè)有關(guān)安全的各項規(guī)章制度和安全保衛(wèi)工作計劃,保護(hù)客戶和在崗職工的人身、財產(chǎn)安全。
8.制定物業(yè)有關(guān)安全的`各項規(guī)章制度和安全保衛(wèi)工作計劃。
9.做好安全防范工作,防止刑事案件、治安事件、治安災(zāi)害以及火災(zāi)事故的發(fā)生,提供一個良好、安全的工作環(huán)境。
10.采取專業(yè)工作與群防群治工作相結(jié)合的方法,維護(hù)物業(yè)管理公司的正常秩序。
11.負(fù)責(zé)服務(wù)過程的控制。
12.搞好法制、安全宣傳教育的培訓(xùn)工作,提高物業(yè)全員的法制觀念和安全意識。
物業(yè)的管理制度12
1.0目的
對所轄物業(yè)裝修實施管理,確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修格調(diào)統(tǒng)一,并符合消防安全要求。
2.0范圍
適用于物業(yè)集團(tuán)所屬各物業(yè)公司(管理處)轄區(qū)內(nèi)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修項目的審批。
3.2客戶服務(wù)部辦證員負(fù)責(zé)受理業(yè)戶物業(yè)裝修申報手續(xù)的辦理,并負(fù)責(zé)審核相關(guān)的裝修內(nèi)容以及各種證照。
3.3客戶服務(wù)部收費員負(fù)責(zé)裝修管理費用的收取工作。
3.4工程維護(hù)部負(fù)責(zé)土建、配電、給排水及消防等相關(guān)圖紙的審核,現(xiàn)場管理并參與驗收。
3.5保安部負(fù)責(zé)裝修現(xiàn)場的查證、裝修人員的進(jìn)出、材料和垃圾的清運、貨梯的使用、消防管理等工作。
3.6物業(yè)部負(fù)責(zé)對裝修現(xiàn)場進(jìn)行管理,組織裝修驗收及辦理驗收手續(xù)。
4.0工作內(nèi)容
4.1裝修申請
4.1.1客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)接待前來申請裝修的業(yè)戶,并要求業(yè)戶填寫《裝修申請表》、《裝修委托書》、《承諾書》,同時向業(yè)戶說明《裝修管理規(guī)定》及相關(guān)費用的收取事宜。
4.1.2各單位客戶服務(wù)部前臺人員核實業(yè)戶提供的.資料。
4.2裝修審批
4.2.1各單位物業(yè)部審核完業(yè)戶申請裝修項目資料后,轉(zhuǎn)交工程維護(hù)部審核圖紙,工程維護(hù)部負(fù)責(zé)填寫簽署《裝修圖紙審核意見》。
4.2.2客戶服務(wù)部收費員核算相關(guān)費用后,報本單位負(fù)責(zé)人審批。
4.2.3裝修項目手續(xù)齊全的,三個工作日內(nèi)予以答復(fù);
4.2.4要求裝修業(yè)戶按照相關(guān)法規(guī)在裝修現(xiàn)場配備滅火器。
4.3費用的收取和證照的發(fā)放
4.3.1裝修項目手續(xù)齊全后由客戶服務(wù)部收費員向業(yè)戶收取相關(guān)費用。
4.3.2業(yè)戶繳清各項裝修相關(guān)費用后::,由各單位客戶服務(wù)部前臺人員負(fù)責(zé)向業(yè)戶發(fā)放《裝修施工許可證》和《裝修圖紙審核意見》并辦理施工人員《裝修人員出入證》。
4.4裝修監(jiān)督
4.4.1由各單位按《裝修管理規(guī)定》對裝修工程實施監(jiān)督。
4.4.2物業(yè)助理應(yīng)告知巡邏隊,巡邏隊?wèi)?yīng)配合物業(yè)助理對裝修戶的消防安全、垃圾清運及施工人員等方面進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.5裝修驗收
4.5.1物業(yè)助理根據(jù)業(yè)戶裝修驗收申請,組織相關(guān)人員對物業(yè)裝修項目進(jìn)行驗收。
4.5.2驗收合格后相關(guān)人員在《裝修竣工驗收表》上簽字認(rèn)可,管理員及時收回《裝修施工許可證》、《裝修人員臨時出入證》等相關(guān)證件,三個月后收費員負(fù)責(zé)辦理業(yè)戶返還裝修費用手續(xù)。達(dá)不到合格要求的,填寫《裝修整改通知書》由施工單位按整改通知要求整改,直至合格為止。
4.6裝修資料管理
客戶服務(wù)部資料管理員負(fù)責(zé)對裝修資料分類建檔并保存。
5.0相關(guān)文件
5.1《裝修管理規(guī)定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《裝修監(jiān)管工作規(guī)范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0記錄表格
無
物業(yè)的管理制度13
物業(yè)裝修管理的基本概念
1.物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強(qiáng)弱電、有線電視、電話、寬帶進(jìn)行裝修處理的活動和過程。
2.物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。
物業(yè)裝修管理的目的
規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施的正常運行和使用，最終實現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。
物業(yè)裝修管理的意義
維護(hù)和保持房屋建筑原創(chuàng)設(shè)計的元素和風(fēng)貌，維護(hù)環(huán)境品質(zhì)，避免房屋建筑結(jié)構(gòu)、外觀、環(huán)境、設(shè)施設(shè)備遭受破壞和污染。
維護(hù)小區(qū)正常的生活、學(xué)習(xí)、工作秩序，營造小區(qū)的安定、團(tuán)結(jié)、和諧氛圍，維護(hù)物業(yè)管理秩序，保障物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。
術(shù)語解釋
1、建筑主體：
是指建筑實體的結(jié)構(gòu)構(gòu)造，包括屋蓋、樓板、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎(chǔ)等。
2、承重結(jié)構(gòu)：
是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎(chǔ)地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
3、砌體結(jié)構(gòu)：
即用磚墻、柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重的結(jié)構(gòu)，稱為磚～物業(yè)管理圈；鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)，簡稱磚混結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性差，防滲水性能差。這是當(dāng)前建造數(shù)量大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。
4、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：
即主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土，并現(xiàn)場整體澆注而成的結(jié)構(gòu)。此結(jié)構(gòu)抗震性能和防滲水性能良好。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、高層建筑和工業(yè)建筑等。
5、剪力墻：
剪力墻是指墻肢的長度為厚度的5～8倍的鋼筋混凝土墻。常用的有“T”字型、“L”型、“十”字型、“Z”字型、折線型、“一”字型。
6、異形柱：
異形柱是指柱肢的截面高度與柱肢寬度的比值在2～4倍，相對于正方形與矩形柱而言是異形的柱子。它包括異形柱框架和異形柱框架剪力墻，常用的有“L”型、“T”型、“十”字型。
7、承重墻
是指不但承受自身重量，同時還承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。
8、非承重墻
不承受上部傳來的荷載，也不會把荷載加載到其下的非承重墻上。通常在非承重墻墻底設(shè)置單跨梁或者連續(xù)梁來承受其荷載并把其荷載傳導(dǎo)到相鄰的承重構(gòu)件上（例如：磚混中的承重墻，框架中的框架梁）。非承重墻通常還是設(shè)計上的抗震墻，如果發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震力。
9、房屋外觀：
是指相對于室內(nèi)的外立面，準(zhǔn)確的說，就是房屋外立面可視的部分。它包括門窗、外墻、陽臺、附屬結(jié)構(gòu)及裝飾物等。
10、防水工程：
是指屋面防水、外墻防水及廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水工程。屋面防水、外墻防水的目的是為了防止雨水對室內(nèi)的浸害；廚房、衛(wèi)生間、陽臺防水的目的是為了防止生活用水對本房屋和相鄰房屋室內(nèi)的浸害。
11、隱蔽工程
是指被其他建筑物遮掩的工程，具體是指地基、電氣管線、供水管線等需要覆蓋、掩蓋的工程。由于隱蔽工程在隱蔽后，如發(fā)生問題，還需重新覆蓋和掩蓋，返工損失非常大，為了避免資源的浪費和當(dāng)事人雙方的損失，保證工程的質(zhì)量和工程順利完成，安裝施工時，在覆蓋和掩蓋前應(yīng)當(dāng)通知發(fā)包人檢查，發(fā)包人檢查合格后，方可進(jìn)行隱蔽施工。
12、房屋配套設(shè)施設(shè)備：
是指房屋除門窗、護(hù)欄外的，與房屋配套的給排水管道（空調(diào)排水管）、強(qiáng)電源及弱電源信號系統(tǒng)（照明電源、閉路線、電話線、網(wǎng)絡(luò)線、監(jiān)控）、煤氣報警器、紅外線防盜報警器、可視電話（非可視電話）、應(yīng)急求助按鈕、天然氣表、管等。
13、房屋平面布置圖：
是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修施工的平面（水平面）設(shè)計圖，它包括房屋平面結(jié)構(gòu)布置（家俱、陳設(shè)擺放）設(shè)計、區(qū)域使用功能劃分（如：臥室、客廳、書房、廚房及衛(wèi)生間等）設(shè)計、出入通道（如：門的開啟方向及通道走向）設(shè)計，其中包括某些部位使用的材質(zhì)和安裝方式、要求等設(shè)計。它是按實際比例尺寸繪制的，一般采用的長度單位為公制長度單位㎜。
14、水電施工圖：
是指用于指導(dǎo)建筑裝飾裝修水電施工的平面示意圖，顧名思義，示意圖是以示意方式進(jìn)行繪制的，圖形是以線條和符號連接構(gòu)成的，圖形一般沒有準(zhǔn)確的數(shù)值標(biāo)注，只是示意大概的安裝方位和形式，具體安裝方法和要求，都是以文字標(biāo)注及說明為主。
物業(yè)裝修管理的基本內(nèi)容
(一)房屋外觀的管理
(二)主體結(jié)構(gòu)的管理
(三)房屋防水施工的管理
(四)房屋配套設(shè)施的管理
(五)施工行為的管理
(六)告知和督導(dǎo)義務(wù)
(七)商業(yè)門面裝修管理
(八)物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任
�。ㄒ唬┓课萃庥^的管理
1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得破壞房屋的外觀，嚴(yán)禁擅自改變房屋的門、窗、陽臺護(hù)欄，以及外立面墻磚、涂料顏色；
2.嚴(yán)禁在承重墻上開鑿門、窗孔洞，嚴(yán)禁擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，嚴(yán)禁拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上開孔和鑿洞；
3.嚴(yán)禁搭建建筑物、構(gòu)筑物，嚴(yán)禁封閉觀景陽臺、生活陽臺，未經(jīng)許可不得擅自在外墻上安裝雨蓬、防盜網(wǎng)、晾衣桿等；
4.嚴(yán)禁隨意在外墻上安裝空調(diào)外機(jī)，空調(diào)外機(jī)應(yīng)安裝在房屋的預(yù)留位置上，或物業(yè)管理公司指定的位置上；
5.未經(jīng)許可不得擅自在房屋外立面上安裝廣告牌及帶有商用告示效應(yīng)的標(biāo)識；
6.嚴(yán)禁侵占公共區(qū)域的通道、露臺和屋面，嚴(yán)禁在公共區(qū)域的通道、露臺和屋面亂搭亂建；
7.嚴(yán)禁開挖地下室、打井。損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地。
�。ǘ┲黧w結(jié)構(gòu)的管理
1.嚴(yán)禁擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；
2.嚴(yán)禁擅自改建、重建建筑物及其附屬的設(shè)施、設(shè)備；
3.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝飾裝修的活動中，不得破壞房屋的主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和房屋基礎(chǔ)，嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)墻、柱、梁、板上鉆孔鑿槽。如因水電管線敷設(shè)，確須開孔鑿槽，必須報物業(yè)管理公司，經(jīng)物業(yè)管理公司審查同意后，并在物業(yè)管理公司工程技術(shù)人員的指導(dǎo)下進(jìn)行施工；
4.嚴(yán)禁在非承重樓面砌磚體（紅磚、沙磚）隔墻；
5.嚴(yán)禁改變房屋的使用功能，嚴(yán)禁將沒有防水要求的房間或陽臺改做衛(wèi)生間和廚房；
6.吊頂龍骨及木地板龍骨固定支點鉆孔，孔洞點陣不得≤600㎜，孔洞直徑不得≥12㎜，孔洞深度不得≥50㎜；
7.房屋裝修如需變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)承擔(dān)。
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1.防水層應(yīng)涂抹在結(jié)實、堅硬、表面光滑平整、干凈、干燥的基層上，并按規(guī)范要求施工，防水層應(yīng)有一定的面積和厚度。防水施工完成后，應(yīng)作閉水試驗，試驗時間應(yīng)不少于48小時，并會同裝修管理人員一道共同檢查閉水試驗情況，確認(rèn)無滲漏現(xiàn)象后，方可后續(xù)施工；
2.室內(nèi)裝修施工，對陽臺、廚房和衛(wèi)生間，有較大改變的和對原防水層有較大破壞的部位，二次防水施工時應(yīng)作重點和加強(qiáng)處理，確保無滲漏；
3.衛(wèi)生間、廚房、陽臺未作閉水試驗不得回填，并不得只在回填找平層上做防水層，此方式存在嚴(yán)重的工藝技術(shù)缺陷和隱患；
4.回填找平層水泥沙漿應(yīng)有足夠的強(qiáng)度，其水泥沙漿標(biāo)號不得低于1∶2，水泥沙漿厚度應(yīng)≥60㎜；
5.衛(wèi)生間地面防水必須全做，墻面防水最低點應(yīng)≥300mm；若使用淋浴龍頭，安裝龍頭的墻面防水層高度應(yīng)≥1800mm，寬度是淋浴龍頭左右各500mm，陰角臨界墻寬度為1000mm，高度必須達(dá)到1800mm。
（四）房屋配套設(shè)施的`管理
1.給水管不得暗敷在非防水地面，在通過無防水要求的區(qū)域內(nèi)，應(yīng)采用天、墻布管敷設(shè)方式，即采用吊頂內(nèi)敷設(shè)和沿墻壁暗敷方式敷設(shè)；
2.給水管道安裝完畢后，應(yīng)作壓力試驗，水壓不應(yīng)小于9kg、穩(wěn)壓不應(yīng)少于兩小時；排水管道安裝完畢后，應(yīng)作沖水試驗，每個管口沖水量不應(yīng)少于200kg，沖水方式為容器灌沖。經(jīng)壓力試驗和沖水試驗無滲漏現(xiàn)象后，方可進(jìn)行下一道工序；
3.施工臨時用電，只能在漏電保護(hù)開關(guān)后端駁接。布線完畢后，各回路應(yīng)作通電試驗和絕緣試驗，通電試驗時應(yīng)在漏電保護(hù)開關(guān)的保護(hù)下進(jìn)行；
4.天然氣管道、閥門、計量表，嚴(yán)禁裝飾封閉及包裹。應(yīng)裸露在外，并隨時保持良好的通風(fēng)狀態(tài)，安裝后的管道接口應(yīng)作漏氣檢測；
5.燃?xì)鈭缶魈筋^接通電源后，安裝在吊頂?shù)南路剑M可能靠近和正對燃?xì)庥镁�，不得遠(yuǎn)離燃?xì)庥镁吆碗[蔽安裝；
6.燃?xì)鉄崴髋艢夤艿�，�?yán)禁接入廚房排煙道內(nèi)，應(yīng)按物業(yè)管理公司規(guī)定的位置和方式直接引向戶外排放；
7.嚴(yán)禁將燃?xì)鉄崴髦糜趶N房、衛(wèi)生間內(nèi)，燃?xì)鉄崴髦荒馨惭b在生活陽臺的墻壁上，相距天然氣表和管道≥500㎜的位置，并將排氣管道引至戶外；
8.嚴(yán)禁拆卸廚房與飯廳之間的隔門，嚴(yán)禁將封閉式廚房改裝成開敞式廚房，并隨時保持廚房與戶外空氣的對流。廚房采用暗埋式燃?xì)庠�，�?yīng)在廚柜前門上方開4～6個直徑不≤30㎜的透氣孔；
9.陽臺落水主立管，嚴(yán)禁裝飾包裹。廚房、衛(wèi)生間落水主立管，如確需裝飾包裹，應(yīng)采用可拆卸方式，或采用紅磚隔離空包方式處理，包裹時管道與磚之間應(yīng)留出5～10mm間距。有檢查口的樓層，應(yīng)露出檢查口和足夠的拆卸檢查口蓋的空間。嚴(yán)禁用水泥砂漿灰填充式包裹；
10.可視電話及紅外線監(jiān)視器，不得擅自移位和改變，如需變動位置，應(yīng)由原安裝單位施工人員處理；
11.嚴(yán)禁移動廚房排煙道預(yù)留孔洞位置（高度和方向）。抽油煙機(jī)排煙管應(yīng)規(guī)范的接入排煙道預(yù)留孔；
12.空調(diào)外機(jī)，應(yīng)安裝在預(yù)留位置上，氟里昂管敷設(shè)，應(yīng)按物業(yè)管理公司統(tǒng)一規(guī)定規(guī)范安裝，并將冷凝水管接入積水管內(nèi)，嚴(yán)禁冷凝水散流。（注：本樓房原設(shè)計未考慮家用中央空調(diào)安裝，故嚴(yán)禁安裝家用中央空調(diào)）；
13.嚴(yán)禁拆除臥室內(nèi)的陽光窗防護(hù)欄。因裝修改變防護(hù)欄材質(zhì)和款式，高度不得低于1000mm，其安裝應(yīng)牢固、可靠；
14.入戶給水管應(yīng)加設(shè)總閥，便于日常維修和檢查；
15.嚴(yán)禁損壞物業(yè)共有設(shè)施、設(shè)備及場地，嚴(yán)禁擅自改變和移動共有設(shè)施、設(shè)備。
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1.任何裝飾裝修企業(yè)和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；
2.嚴(yán)禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；
3.嚴(yán)禁施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；
4.施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴(yán)禁亂接亂搭；
5.嚴(yán)禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進(jìn)行木制品制作等作業(yè)；
6.施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；
7.嚴(yán)禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及通行安全；
8.嚴(yán)禁高空拋灑，嚴(yán)禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；
9.嚴(yán)禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；
10.嚴(yán)禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；
11.房屋裝修，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)；
12.裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；
13.裝飾裝修企業(yè)，必須嚴(yán)格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防措施，不得擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)的安全。
�。┥虡I(yè)門面裝修管理
1.門面室內(nèi)裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守消防安全管理規(guī)定，不得擅自更改和移動報警按鈕、噴淋頭、溫感器、消防箱等消防設(shè)施，嚴(yán)禁封閉和占用消防通道；
2.門面室內(nèi)裝修，嚴(yán)禁封閉共用管線（水、電、氣、消防）井檢查口、門，應(yīng)留出檢修空間及通道；
3.燃?xì)夤艿腊惭b應(yīng)符合燃?xì)獍踩褂霉芾硪?guī)定，不得埋于墻內(nèi)和地下，不得接近有明火和易產(chǎn)生靜電火花的電器，應(yīng)保持正常的空氣流通；
4.商業(yè)門面裝修，必須遵守附屬設(shè)施使用功能規(guī)定和要求，不得超功率、超容量、超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、超規(guī)范安裝和使用，如：通電、通水、通氣（天然氣）、通風(fēng)（換氣、新風(fēng)）、排水、排煙、消防水等；
5.商業(yè)門面室內(nèi)裝修，未經(jīng)計可，不得擅自更改排污管道預(yù)留接口位置。不得封包檢查口（疏�？冢�
6.室內(nèi)外天棚吊頂時，在遇沉水彎、檢查口（疏浚口）、消防水閥、強(qiáng)弱電路分線盒時，應(yīng)在對應(yīng)位置處預(yù)留維修檢查口，洞口尺寸應(yīng)小于500×500（㎜）；
7.使用液化氣罐的門面，燃具與液化氣罐相距≥5m，液化氣罐存放處應(yīng)保持陰涼和空氣流通，存放處應(yīng)設(shè)置防爆墻或安全防護(hù)裝置，在入口處張貼“火源切勿接近”或“非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)”等標(biāo)識;
8.商業(yè)門面（辦公用房）電器安裝，應(yīng)設(shè)置電源配電箱，除設(shè)置總開關(guān)（空氣開關(guān)）外，各回路應(yīng)單獨設(shè)置空氣開關(guān)，確保電力的使用安全；
9.使用大功率電器較多的商業(yè)門面（辦公用房），并由380V三相電源變?yōu)?20V兩相電源使用的，三相電源負(fù)荷分配應(yīng)均衡和合理。
（1）餐飲門面室內(nèi)裝修：
1．廚房污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池、隔油池，避免污水中夾帶的動（植）物油及碎骨、泥土、沙石進(jìn)入主排污管道內(nèi)，嚴(yán)禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道；
2．店面較大的，水平排水管道長度方向≥20m的，應(yīng)增置管道疏浚檢查口;
3．廚房油煙在進(jìn)入主煙道（管）前，應(yīng)安裝濾油及油煙凈化裝置，嚴(yán)禁將未過濾的油煙排入主煙道（管）內(nèi)，嚴(yán)禁向小區(qū)內(nèi)或門面四周直接排放油煙；
4．嚴(yán)禁將直排式和強(qiáng)排式熱水器的排氣管接入煙道內(nèi)；
5．廚房抽油煙機(jī)，應(yīng)采用低噪聲高速風(fēng)機(jī)或?qū)Ｓ蔑L(fēng)機(jī)，噪聲不應(yīng)大于65分貝，營業(yè)時間不得超過晚上10：00點鐘。
�。�2）美容美發(fā)門面室內(nèi)裝修：
1．洗發(fā)室地漏及洗滌池放水口必須加設(shè)不銹鋼絲過濾網(wǎng)，模數(shù)不應(yīng)≥2㎜；
2．污水進(jìn)入主排水管道前，必須設(shè)置沉渣池，避免污水中夾帶的發(fā)絲、發(fā)屑進(jìn)入主排污管道內(nèi)，嚴(yán)禁將未過濾的污水直接排放入主排污管道。
�。�3）門面戶外裝修：
1．門面裝飾裝修除嚴(yán)格申報審批外，戶外裝修（門額、門柱、戶外廣告等），應(yīng)嚴(yán)格按物管統(tǒng)一要求進(jìn)行設(shè)計及施工。戶外裝修方案，未經(jīng)申報和審核，不得擅自和違規(guī)施工。不得個性張揚，必須服從整體規(guī)劃和管理要求；
2．門面戶外裝修，嚴(yán)禁侵占公共過道和路面。門額和門柱裝修，不得超過相鄰戶彼此間分隔線。未經(jīng)許可，不得擅自更改原路面整體形式和效果；
3．門面戶外裝飾裝修，未經(jīng)計可，不得擅自改變原始結(jié)構(gòu)和開狀，不得擅自增加附屬構(gòu)筑物，不得侵占相鄰門面的位置和影響相鄰門面的裝修效果；
4．門面空調(diào)安裝，應(yīng)遵守物管的規(guī)定和要求，安裝前應(yīng)將安裝方案報物管審核，并在物管有關(guān)人員的現(xiàn)場指導(dǎo)下進(jìn)行。
�。ㄆ撸└嬷投綄�(dǎo)義務(wù)
1.裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細(xì)的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。
2.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。
3.裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。
4.裝修管理人員，應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。
5.裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)裝飾裝修管理規(guī)定，維護(hù)業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導(dǎo)業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行整改。
6.裝修管理人員，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時的跟進(jìn)和處理，并及時的督導(dǎo)和予以解決。
7.裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應(yīng)予以當(dāng)面的解釋和指導(dǎo)，對難以陳述問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場予以幫助和督導(dǎo)。
�。ò耍┪飿I(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任
1．認(rèn)真履行告知義務(wù)：
物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和《房屋裝修禁止行為和注意事項》告知業(yè)主和裝修施工人員。
2．依理依法的管理：
物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)《管理規(guī)約》進(jìn)行裝修管理。
3．堅守管理職責(zé)：
物業(yè)裝修管理，必須認(rèn)真履行自己的管理職責(zé)，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。
4．不得混淆管理范圍：
物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管理，裝修驗收只是行為驗收而非質(zhì)量驗收。
5．不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：
物業(yè)裝修管理，不得強(qiáng)制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。
6．不得無原則的干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：
物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進(jìn)行管、卡、壓，或進(jìn)行與物業(yè)裝修管理無關(guān)的事。
對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理
1.對違反《裝修施工管理服管理協(xié)議》、《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)當(dāng)面給予批評教育，情節(jié)嚴(yán)重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
2.對違反了《裝修房屋的禁止行為和注意事項》的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令其停止施工，造成嚴(yán)重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；
3.對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決；
4.對違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《物業(yè)管理條例》的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責(zé)令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴(yán)重并造成重大后果的上報相關(guān)行政部門進(jìn)行處理；
5.在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和國務(wù)院令第504號《物業(yè)管理條例》之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；
6.在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對一般違規(guī)行為的處理權(quán)，如：責(zé)令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權(quán)力和義務(wù)；
7.在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴(yán)重違反國家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強(qiáng)行的予以制止外，應(yīng)及時的將情況上報行政主管部門處理。
裝修管理員的素質(zhì)要求
（一）熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；
�。ǘ┦煜の飿I(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；
�。ㄈ┦煜は嚓P(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗收標(biāo)準(zhǔn)；
（四）熟悉轄區(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；
�。ㄎ澹┦煜と�?xì)獍踩褂霉芾硪?guī)定、消防管理條例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；
�。┦煜け緧徫粯I(yè)務(wù)內(nèi)容及工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識，具有一定的制圖和識圖能力；
�。ㄆ撸┚哂幸欢ǖ臅鴮懩芰涂陬^表達(dá)能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說明；
�。ò耍┚哂幸�(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；
�。ň牛┠軠�(zhǔn)確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。
裝修管理員的職責(zé)
�。ㄒ唬┚哂懈叨鹊呢�(zé)任心和熱情的服務(wù)意識，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；
�。ǘ﹪�(yán)格遵守和執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準(zhǔn)確的執(zhí)行和運用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)；
�。ㄈ﹪�(yán)格審核裝修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；
�。ㄋ模┰谘b修巡查中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟(jì)損失和留下質(zhì)量安全事故隱患；
�。ㄎ澹┰谘b修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；
�。┰谘b修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；
（七）堅守崗位、堅持原則、履行職責(zé)，認(rèn)真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認(rèn)真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導(dǎo)和檢查；
（八）及時協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；
�。ň牛┴�(fù)責(zé)解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問，做到悉心指導(dǎo)、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時處理業(yè)主的報事和求助。
裝修管理控制程序
1.0目的：
規(guī)范裝修管理工作，維護(hù)樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)，確保公共環(huán)境、設(shè)施的運行正常和使用。
2.0適用范圍：
適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修的管理工作。
3.0職責(zé)：
3.1管理處主任負(fù)責(zé)小區(qū)裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。
3.2樓棟管理員負(fù)責(zé)業(yè)主裝修申報及裝修資料的收集、整理、歸檔。
3.3裝修管理員負(fù)責(zé)裝修方案初審，管理處工程部主管或房地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)技術(shù)上的審批。
3.4裝修管理員負(fù)責(zé)裝修竣工驗收。
3.5裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員負(fù)責(zé)裝修巡視，裝修跟進(jìn)、裝修現(xiàn)場監(jiān)管，對裝修過程中各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。
3.6秩序護(hù)維護(hù)員負(fù)責(zé)裝修消防、安全的巡視和檢查。
3.7客戶服務(wù)中心收費員負(fù)責(zé)裝修相關(guān)費用的收取。
4.0程序：
4.1裝修申請
4.1.1業(yè)主提出裝修申請時，應(yīng)提供裝修施工設(shè)計方案圖（指平面布置圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、照明（開關(guān)、插座）線路圖、給排水施工圖等）和相關(guān)技術(shù)資料，業(yè)主應(yīng)按《裝修申報登記表》要求如實填寫各項內(nèi)容。
4.1.2如業(yè)主委托裝修公司裝修，裝修公司應(yīng)提供加蓋裝修施工單位公章（必須是鮮章）的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件各一份。
4.1.3如租賃戶（物業(yè)使用人）裝修申請時，應(yīng)出具《租賃合同》原件及業(yè)主同意裝修的有關(guān)證明。
4.1.4如業(yè)主或租賃戶自行裝修，應(yīng)與物業(yè)公司簽訂《裝修承諾書》。
4.1.5商鋪門面、娛樂場所裝修申請時，申請人（業(yè)主或租賃戶）應(yīng)提供消防部門的審批文件。
4.1.6裝修管理員確認(rèn)業(yè)主和租賃戶身份后，向申請人提供物管公司《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》、《房屋裝修的禁止行為和注意事項》等文件。
4.2 裝修審批
4.2.1裝修管理員應(yīng)認(rèn)真審查如下事項：
4.2.1.1裝修設(shè)計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動、破壞。
4.2.1.2裝修是否存在有嚴(yán)重的消防隱患。
4.2.1.3是否有其他違章情況。如：亂搭亂建、改變房屋使用功能、打鑿共用墻等。
4.2.2初審合格后，報管理處主任及房地產(chǎn)公司工程部作技術(shù)審批，審批工作在三個工作日內(nèi)完成。
4.2.3裝修管理員負(fù)責(zé)將審批后的裝修申報情況通知業(yè)主，對需要業(yè)主修改裝修設(shè)計的，應(yīng)告之業(yè)主修改。
4.2.4 裝修申請獲得批準(zhǔn)后，裝修管理員應(yīng)通知業(yè)主到客服中心辦理有關(guān)手續(xù)，交納相關(guān)費用，參照《裝修收費一覽表》：
4.2.4.1業(yè)主應(yīng)交納一定數(shù)額的裝修保證金和垃圾清運費。
4.2.4.2裝修施工單位交納一定數(shù)額的裝修保證金和施工人員證件工本費。
4.2.4.3裝修施工單位將施工人員照片（兩張）和身份證復(fù)印件交客服中心，辦理（臨時出入證）和施工人員基本情況登記。
4.2.4.4施工人員（臨時出入證），分正、副兩證，正證由施工人員隨身攜帶，副證進(jìn)入小區(qū)時交門衛(wèi)臨時保存。
4.2.4.5裝修相關(guān)費用完清后，發(fā)放《施工許可證》，通知工程部開啟該戶水電，告知業(yè)主可以進(jìn)場裝修施工。
4.3施工期間的管理
4.3.1裝修施工期間，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員應(yīng)每日至少巡查一次裝修施工情況，并將檢查情況，記錄于《裝修巡視檢查記錄表》。秩序護(hù)維護(hù)員嚴(yán)格按照小區(qū)有關(guān)管理規(guī)定，對施工人員進(jìn)行秩序維護(hù)管理。
4.3.2發(fā)現(xiàn)下列情況，裝修管理員、秩序護(hù)維護(hù)員、樓棟管理員按本程序4.5項辦理。
4.3.2.1未按規(guī)定張貼《施工許可證》的；
4.3.2.2未按規(guī)定的施工時間施工的；
4.3.2.3超出申報范圍內(nèi)的裝修項目或擅自更改裝修審批內(nèi)容的；
4.3.2.4違反裝修管理規(guī)定及國家相關(guān)規(guī)定的；
4.3.3業(yè)主或裝修施工人員，就裝修事宜提出請求協(xié)助或幫助時，裝修管理員應(yīng)予積極的支持和配合，在詳細(xì)了解業(yè)主提出的請求后，及時的給予幫助和處理。
4.4裝修竣工驗收
4.4.1裝修施工結(jié)束后，業(yè)主或施工單位應(yīng)向管理處提出裝修驗收申請。
4.4.2裝修管理人員、業(yè)主或施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人對裝修工程進(jìn)行現(xiàn)場驗收。裝修無違章情況，按以下程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違章情況，按本程序4.5項辦理。
4.4.3竣工驗收合格的，由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》內(nèi)“驗收意見”欄簽署“初驗合格”，并簽署姓名和日期。
4.4.4施工人員撤場時，客服中心收回《臨時出入證》，如有丟失，出入證押金不予以退還�？头行膽�(yīng)通知門崗該戶裝修人員已清場。
4.4.5 裝修驗收合格，并已入住三個月，業(yè)主應(yīng)申請裝修復(fù)驗，裝修管理員應(yīng)到現(xiàn)場復(fù)驗，如無問題。由裝修管理員、管理處主任在《裝修竣工登記表》“二次驗收意見”欄簽署“復(fù)驗合格”后，經(jīng)公司經(jīng)理審批，由財務(wù)退還業(yè)主或裝修施工單位的裝修保證金。
4.5違章裝修的處理
4.5.1裝修施工期間或裝修竣工驗收中，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修行為的，裝修管理員應(yīng)立即要求違規(guī)整改，并視其情況，按以下方式進(jìn)行處理：
4.5.1.1批評教育，責(zé)令立即整改。
4.5.1.2出具《裝修整改通知書》，限期整改。
4.5.1.3出具《裝修驗收整改通知書》，限期整改。
4.5.1.4情形嚴(yán)重的報公司經(jīng)理批準(zhǔn)，實施停電停水，強(qiáng)行制止違規(guī)及侵害行為。
4.5.1.5要求損失賠償?shù)模瑘蠊窘?jīng)理批準(zhǔn)。
4.5.1.6情形特別嚴(yán)重的，除強(qiáng)行停止施工外，報相關(guān)行政部門處理。
4.5.2裝修施工驗收時，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的，裝修管理員，應(yīng)對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況請示公司經(jīng)理同意后，列清扣款數(shù)額，由財務(wù)按以下方法進(jìn)行扣款，扣款順序為：
4.5.2.1首先從業(yè)主或裝修施工單位裝修押金中扣款。
4.5.2.2業(yè)主或裝修施工單位裝修押金不足以補(bǔ)償扣款的，由業(yè)主支付現(xiàn)金方式給予賠償。
4.5.2.3對嚴(yán)重違反裝修管理規(guī)定的，且又拒絕整改的業(yè)主或裝修施工單位，裝修管理員按規(guī)定不予驗收，并拒簽《入住許可證》。
4.6 裝修檔案管理
4.6.1裝修竣工，通過驗收，由客戶服務(wù)中心片區(qū)樓管員收集、整理裝修管理資料，統(tǒng)一歸檔。
4.6.2裝修檔案管理按公司有關(guān)文件管理規(guī)定執(zhí)行。
5.0相關(guān)支持及參考文件
5.1 《物權(quán)法》
5.2 《物業(yè)管理條例》
5.3 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.4 《管理規(guī)約》
5.5 《物業(yè)管理服務(wù)合同》
5.6 《裝修施工管理服管理協(xié)議》
5.7 《業(yè)主手冊》
5.8 《裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定》
5.9 《房屋裝修的禁止行為和注意事項》
6.0相關(guān)記錄表格備案文件
6.0.1《裝修委托書》
6.0.2《裝修申報表》
6.0.3《裝修承諾書》
6.0.4《裝修許可證》
6.0.5《裝修收費一覽表》
6.0.6《裝修申報情況記錄表》
6.0.7《裝修動態(tài)一覽表》
6.0.8《施工人員登記表》
6.0.9《裝修巡視檢查記錄表》
6.1.0《裝修整改通知書》
6.1.1《裝修竣工驗收表》
6.1.2《入住許可證》
物業(yè)的管理制度14
物業(yè)程序文件
--住宅物業(yè)裝修管理控制程序
1.0目的
通過對裝修各過程的管理和控制,確保裝修按規(guī)范的順利進(jìn)行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄住宅類物業(yè)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請的最終審批。
3.2物業(yè)服務(wù)中心客服部、工程部、禮賓部負(fù)責(zé)裝修申請的審核。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶部負(fù)責(zé)受理裝修申報及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業(yè)服務(wù)中心工程部負(fù)責(zé)對相關(guān)工程進(jìn)行技術(shù)監(jiān)督、檢查、驗收。
3.5物業(yè)服務(wù)中心禮賓部負(fù)責(zé)對裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監(jiān)管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據(jù):建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《業(yè)主規(guī)約》《服務(wù)手冊》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報、審批、裝修過程監(jiān)理(含違章處理)、裝修驗收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報
4.2.1.1裝修申報及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進(jìn)行。
4.2.1.2根據(jù)《裝修辦理流程圖》,客服助理對業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人的裝修申報并查驗其申報材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統(tǒng)圖、復(fù)式改建圖(單元房或不改動的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認(rèn)。
b、裝修單位證件包括:施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書復(fù)印件并加蓋紅章。
4.2.1.3查驗資料無誤后,請業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人詳細(xì)填寫《裝修申請表》,并簽署《裝修施工承諾書》。
4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶助理負(fù)責(zé)知會業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人,在資料符合情況下,裝修審批全過程不超過三個工作日;如資料不符合需重新補(bǔ)辦手續(xù),具體情況,請業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
4.2.2.1客戶助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當(dāng)日提交到客戶部經(jīng)理處進(jìn)行審核并加署意見,于次日交工程部經(jīng)理/禮賓部經(jīng)理處審核并加署意見,次日下午交物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處進(jìn)行最終審批。
4.2.2.2資料不符合:在各環(huán)節(jié)審核、審批過程中,如有問題,則退回客戶組,由專人負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)系,并請業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行修改后,重新走流程。
4.2.2.3資料符合:由專人跟蹤,并在三個工作日內(nèi)控制審批流程,并負(fù)責(zé)通知業(yè)主前來辦理裝修手續(xù)。
4.2.2.4客戶助理負(fù)責(zé)填寫《裝修許可證》,并填寫裝修申報內(nèi)容及期限,上報并蓋章。
4.2.3裝修過程監(jiān)理
4.2.3.1裝修繳費、辦證
a、業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服部前臺辦理交費手續(xù),按《業(yè)主收樓費用一覽表》執(zhí)行;
b、提供裝修人員身份證原件及復(fù)印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進(jìn)場時將《裝修許可證》張貼在大門外;
c、復(fù)印《裝修許可證》留底,并各復(fù)印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
4.2.3.2裝修施工技術(shù)規(guī)范要求:按國家建筑裝修行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及本小區(qū)《服務(wù)手冊》要求施工。
4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過程消防的管理按《消防管理控制程序》執(zhí)行。
b、業(yè)主裝修需臨時供水電、業(yè)主或施工單位須在客服組前臺辦理申請手續(xù),.報工程部經(jīng)理審批并安排抄表,裝修完成抄表結(jié)算。
c、裝修過程中,業(yè)主提出裝修工程改造,須在客服部前臺填寫《裝修許可證》,流程如上。
4.2.3.4施工監(jiān)管
a、施工單位進(jìn)場施工時,客服助理通知工程組開通該單元的水電。
b、裝修施工過程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴(yán)格監(jiān)督按審批圖紙進(jìn)行施工;并認(rèn)真填寫《裝修巡查表》。
c、工程部在業(yè)主裝修過程中,應(yīng)定期巡查,特別對隱蔽工程、防水工程全程嚴(yán)格監(jiān)管,對裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業(yè)主提供專業(yè)意見。
d、工程部對業(yè)主在裝修過程發(fā)現(xiàn)的需要保修的問題,負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決,結(jié)果報客服前臺存檔。
e、物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)/經(jīng)理每半月組織相關(guān)人員對裝修單元進(jìn)行抽檢,按區(qū)域(如a、b、c等)抽檢戶數(shù)不能低于5戶(沒有裝修單元區(qū)域除外)。并填寫《裝修巡查表》。
f、禮賓部認(rèn)真做好出入證管理工作,嚴(yán)格控制專證專人專用,人、證、房號相對,不得進(jìn)入出入證規(guī)定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對裝修單位每日巡檢至少一次,認(rèn)真填寫《裝修巡查表》,對裝修垃圾的'堆放,消防器材、電梯前廳、衛(wèi)生設(shè)備等嚴(yán)格檢查,對搬運物品進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有損壞園區(qū)、樓宇設(shè)施的,立即匯報客服前臺處理,并配合客服部,對搬運過程中使用電梯的情況進(jìn)行監(jiān)督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調(diào)的安裝及管理,按本小區(qū)實際情況制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,需提前知會業(yè)主裝修須注意事項及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)尺寸及安裝位置,并進(jìn)行現(xiàn)場預(yù)約工程組咨詢。
4.2.3.5裝修違章處理
a、由客戶部按建設(shè)部110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》《裝修施工承諾書》之規(guī)定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規(guī)處理流程圖》執(zhí)行�？蛻糁斫拥娇蛻暨`章信息后,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
--屬重大違規(guī)事件及時上報物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處理;
--屬一般違規(guī)事件的報客服部經(jīng)理處理,由客服部經(jīng)理親自或指定客戶助理到現(xiàn)場予以勸導(dǎo)、教育。
--物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理接到重大違章事件信息后,根據(jù)情況及客戶違章給小區(qū)造成的經(jīng)濟(jì)損失大小,決定給予'賠償經(jīng)濟(jì)損失'的處理意見,并將處理決定填入《整改通知書》中。
--對于客戶漠視物業(yè)服務(wù)中心給予的處理意見,不配合小區(qū)正常管理工作的,應(yīng)予以停工,并扣除其相應(yīng)押金。
--客戶部及時向業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人發(fā)出《整改通知單》,并簽收,要求業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人限期整改,整改后結(jié)果應(yīng)予以現(xiàn)場確認(rèn),并記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗收
4.2.4.1業(yè)主裝修完畢后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服組前臺填寫《裝修驗收申請表》,并預(yù)約驗收時間,根據(jù)預(yù)約時間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時)派專人前往現(xiàn)場進(jìn)行驗收,并將驗收結(jié)果填寫在《裝修驗收申請表》,雙方進(jìn)行確認(rèn),驗收不合格,由裝修負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整改,并重新申請進(jìn)行驗收手續(xù)辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
4.2.5.1驗收合格天后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人到客服部前臺辦理退還《裝修工人出入證》,并預(yù)約退押金時間,在裝修驗收合格后工作日內(nèi)退還押金;
4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
4.2.6.1裝修完工,并通過驗收,將資料統(tǒng)計移交給客服部統(tǒng)一歸檔。
4.2.6.2裝修資料歸入客戶資料檔案內(nèi),并附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.2《業(yè)主規(guī)約》
5.3《服務(wù)手冊》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規(guī)處理流程圖》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書》
6.4《裝修施工承諾書》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗收申請表》
物業(yè)的管理制度15
一、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點
現(xiàn)代商務(wù)樓技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個方面的管理制度，使整個管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道;要有高素質(zhì)的員工隊伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。
二、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案
商務(wù)樓的安全保衛(wèi)工作很重要，它不僅涉及國家、企業(yè)和個人財產(chǎn)與生命安全，還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門機(jī)密。由于商務(wù)樓一般在辦公時間都是開放的，所以治安管理難度大。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅持非辦公時間出入大樓的檢查登記制度，堅持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅持下班交接檢查制度。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅持24小時值班巡邏，力求做到萬無一失。同時，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主、租戶情況，增加溝通了解，做到時時心中有數(shù)，確保業(yè)主、租戶人身和財產(chǎn)的安全。
三、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作
由于商務(wù)樓規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風(fēng)力大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。因此，商務(wù)樓防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識，掌握防火、救火基本技能;加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是商務(wù)樓管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)，關(guān)乎大廈的形象。由于商務(wù)樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進(jìn)行裝飾，所以清潔難度大，專業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過道隨臟隨清，辦公室內(nèi)無雜物、灰塵，門窗干凈明亮，會議室整潔，茶具清潔消毒。
五、強(qiáng)化設(shè)備管理設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運行是商務(wù)樓運作的`核心。應(yīng)重視對商務(wù)樓水電設(shè)施(包括高低壓變電房，備用發(fā)電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對電梯的保養(yǎng)與維修，注重對消防系統(tǒng)的檢查、測試和對空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。要有健全的檢查維修制度，要對公用設(shè)備、公共場所，如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。對業(yè)主、租戶的設(shè)備報修要及時處理，并定期檢查。要做到電梯運轉(zhuǎn)率不低于98%，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到100%，消防設(shè)備完好率達(dá)到100%。
六、設(shè)立服務(wù)中心，完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，商務(wù)樓應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立服務(wù)中心。幫助業(yè)主、租戶辦理入伙和退房手續(xù)，解決相關(guān)問題;提供問訊、商務(wù)等各類服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來訪客人，回復(fù)電話問訊，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等;提供其他可能的委托服務(wù)，如代客購物、代送快件等。
七、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作
要加強(qiáng)與業(yè)主、租戶的溝通，主動征詢、聽取他們對管理服務(wù)工作的意見與要求，認(rèn)真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時反映、解決他們提出的問題。要謹(jǐn)慎對待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門的工作，還要不斷改進(jìn)各項管理，使各項工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。
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