物業(yè)公司管理制度(實用15篇)
在快速變化和不斷變革的今天，我們每個人都可能會接觸到制度，制度泛指以規(guī)則或運作模式，規(guī)范個體行動的一種社會結(jié)構(gòu)。這些規(guī)則蘊含著社會的價值，其運行表彰著一個社會的秩序。那么相關(guān)的制度到底是怎么制定的呢？下面是小編精心整理的物業(yè)公司管理制度，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業(yè)公司管理制度1
第一條：制定原則：為規(guī)范物業(yè)公司收費行為，提供物業(yè)管理水平，保證公司資金的安全，依據(jù)公司相關(guān)管理制定，結(jié)合《海開物業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)》制定本管理辦法。
第二條、適用范圍：本制度適用于重慶潤輝物業(yè)管理有限公司收費業(yè)務(wù)以及與收費相關(guān)的客戶部、財務(wù)部等人員。
第三條、本管理辦法所指的收費是潤輝物業(yè)公司收取的一切物業(yè)費用和代收費用，包括但不限于一下費用：物業(yè)管理費、電費公攤費、二次供水費、垃圾清運費、出入證工本費及押金、裝修保證金、停車位租金、臨時停車費及其他收取的費用。
第四條、崗位分工及權(quán)限設(shè)置
根據(jù)公司業(yè)務(wù)，收費相關(guān)崗位分工如下：
1、客服部：客戶助理、客戶主管
客服主管根據(jù)開發(fā)公司移交的房屋資源明細在收費系統(tǒng)的（房屋資源）住房相關(guān)信息；對客服助理的收費進行審核；客服助理錄入有錯時進行修改；查詢收費、欠費情況，負責催收欠費。
客服助理必須運用系統(tǒng)辦理物業(yè)公司本管理辦法第三條所列費用的所有業(yè)務(wù)，履行所有手續(xù)，并根據(jù)房屋不同
狀態(tài)在收費系統(tǒng)的（房屋狀態(tài)）中進行添加，打印收費收據(jù)；每天向出納員移交物業(yè)收費，日清日結(jié)；客服只負責收款不負責退款；對欠費進行催收。
2、財務(wù)部：出納員會計
出納員核對系統(tǒng)中的.（房屋資源）是否與實際相符；核對客服執(zhí)行的收費標準是否相符；每天下班前核對值班客服交接的款項和收費系統(tǒng)中的收費、移交的收款收據(jù)是否相符，收費要做到日清日結(jié)、錢帳相符；負責保證金和押金的退付。
會計審核出納員是否嚴格執(zhí)行收費管理辦法，審核系統(tǒng)收費、收據(jù)和款項是否相符；收取的現(xiàn)金是否及時存入銀行；審核所有收費是否全部入賬；審核收費標準是否正確；房屋信息是否正確；負責已收物業(yè)費、應(yīng)收賬款、預(yù)收賬款以及代收款項的審核。
3、系統(tǒng)管理員
根據(jù)崗位分工合理劃分權(quán)限，做的有分工有監(jiān)督；及時解決系統(tǒng)運用中出現(xiàn)的問題。
4、物業(yè)經(jīng)理
經(jīng)常查詢物業(yè)收費系統(tǒng)，及時掌握物業(yè)公司收費狀態(tài)，安排催收工作；執(zhí)行經(jīng)總經(jīng)理批準后的收費折扣率；監(jiān)督客戶部和財務(wù)部物業(yè)收費操作，發(fā)現(xiàn)異常及時處理。
第五條考核和處罰
物業(yè)收費的考核由綜合部負責匯總，物業(yè)經(jīng)理批準：客服主管提請對客服助理考核；出納員提請對客服部進行監(jiān)督考核；財務(wù)會計提請對出納員進行考核；物業(yè)經(jīng)理對主管進行考核。開發(fā)公司財務(wù)部對物業(yè)收費全過程進行監(jiān)督，對物業(yè)收費過程中的違規(guī)顯現(xiàn)進行糾正，必要是可以直接提請公司分管副總或總經(jīng)理對相關(guān)人員進行考核。
1、客服助理必須在《海開物業(yè)經(jīng)營系統(tǒng)》辦理所有收費業(yè)務(wù)，若在系統(tǒng)外辦理收費相關(guān)人員除賠償相應(yīng)的損失外，處以客服主管和客服助理100—500元的罰款。
2、客服主管、出納員、財務(wù)會計要加強對收費的正確性進行審核。若出現(xiàn)前環(huán)節(jié)崗位收費出錯沒有發(fā)現(xiàn)，對本崗位處以20—100罰款。
3、系統(tǒng)管理未經(jīng)財務(wù)經(jīng)理授權(quán)擅自變更權(quán)限，造成損失的，存單損失的30%；處以100元—500元罰款。
4、物業(yè)經(jīng)理未經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)變更收費標準造成損失的應(yīng)賠償全部損失，并處以500元—1000元的罰款。
5、客服不及時催收欠款，沒有完成收費任務(wù)的按照物業(yè)公司績效考核辦法進行考核。
第六條、本辦法解釋權(quán)歸公司財務(wù)部
第七條、本辦法自分管副總經(jīng)理批準之日起執(zhí)行。
物業(yè)公司管理制度2
一、目的
規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供服務(wù)的質(zhì)量能滿足業(yè)主的要求。
二、適用范圍
適用于所有物業(yè)管理處屬下人員服務(wù)質(zhì)量的`內(nèi)部檢查。
三、職責
1、管理處各崗位人員負責轄區(qū)各項工作的日檢。
2、各區(qū)域主管負責分管工作的旬檢。
3、管理處主任負責組織管理處每月工作的月檢。
四、工作規(guī)程
1、日常管理
(1)管理處每日按要求對責任區(qū)至少進行一次巡視和檢查，具體檢查內(nèi)容包括:
a、公用設(shè)施是否保持正常使用功能;
b、轄區(qū)內(nèi)各裝修施工隊有無違章作業(yè)現(xiàn)象;
c、有無私占用、使用公共場地現(xiàn)象;
d、轄區(qū)及樓宇內(nèi)環(huán)境是否保持清潔、衛(wèi)生;
e、園區(qū)綠化植物完好情況。
小區(qū)主任根據(jù)棟數(shù)、人員配置及工作側(cè)重點情況合理分工巡樓任務(wù)、(包括主任、管理員、機電、收款員、保安隊長)。管理員每日將巡檢結(jié)果記錄在日巡樓記錄表、小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表、小區(qū)綠化情況檢查表內(nèi)。
對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項，管理員應(yīng)及時向管理處主任反映，由相關(guān)部門人員按規(guī)定進行處理。
(2)、工程機電維護
機電人員每日對設(shè)備的運行狀況進行巡視和記錄，工程機電主管對其進行檢查后簽名，對記錄或檢查中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時分析原因，并采取相應(yīng)的糾正措施進行處理。
(3)、保安
保安隊長每日對保安員工作進行檢查，將檢查如實記錄在《保安一日工作記錄表》內(nèi)。對發(fā)現(xiàn)的不合格項應(yīng)及時采取糾正措施，并按有關(guān)規(guī)定進行處理。
2、旬檢
各區(qū)域主任、機電組長、保安隊長每旬分別對各范圍內(nèi)工作進行一次全面檢查，并在對應(yīng)記錄表上作出相應(yīng)的小結(jié)和評價。
3、月檢
(1)、管理處主任會同機電主管每月最后一周周末組織相關(guān)人員對機電設(shè)備房進行檢評，以設(shè)備的保養(yǎng)完好及設(shè)備和房屋的清潔為主要評比內(nèi)容，并進行設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修等考評記錄。
(2)、管理處主任會同保安大隊根據(jù)《保安員考核規(guī)程》對保安隊進行月檢，并在《保安工作月檢表》上作出相應(yīng)記錄、評價。
(3)、管理處主任會同質(zhì)管部每月底對管理員的紀律、工作實績等方面進行評價打分，并進行管理人員考核評比記錄。
4、對返工或返修后的服務(wù)過程由檢查人員按標準要求重新驗證并做記錄。
5、記錄的歸檔和保存
(1)、日檢旬檢記錄由管理處各崗位負責歸檔和保存，保存期限為1年。
(2)、月檢記錄由部門主管負責歸檔和保存，保存期限為3年。
五、相關(guān)記錄
1、《日巡樓記錄表》
2、《小區(qū)衛(wèi)生情況檢查表》
3、《小區(qū)綠化情況檢查表》
4、《設(shè)備運行記錄表》
5、《設(shè)備保養(yǎng)記錄表》
6、《設(shè)備維修記錄表》
7、《一日工作記錄表》
8、《保安工作月檢表》
9、管理人員考核評比記錄
物業(yè)公司管理制度3
辦公用品管理規(guī)定
一、目的：規(guī)范公司辦公用品的請購、入庫、領(lǐng)取(發(fā)放)及使用，使之規(guī)范化、合理化并有效控制辦公成本。
二、范圍：適用于公司全體人員。
三、職責：行政部負責辦公用品的領(lǐng)取、保管、發(fā)放并登記;
四、內(nèi)容
1、辦公文具的劃分
�、臕類辦公文具：圓珠筆、簽字筆、筆芯、筆筒、文件夾、文件架、橡皮擦、膠水、回型針、訂書針、透明膠帶、涂改液、磁盤、便條紙、燕尾夾、刀片、油性筆、熒光筆、裝訂夾等。
�、艬類辦公文具：啟訂器、直尺、打孔機、訂書機、白板擦、名片夾、電話機、計算器、資料冊、打印紙、檔案袋、墨水、印油、印泥、隔頁紙、裝訂環(huán)、封面紙、電腦鼠標、復(fù)寫紙等。
2、辦公文具的配置標準：
A類辦公文具根據(jù)需要各部門辦公室人員可領(lǐng)一個(套);(保安員及維修工除外)B類辦公文具根據(jù)需要各部門可配置一件(套)。
3、辦公用品的領(lǐng)取、發(fā)放及登記程序
⑴各部門每月8號上報文具領(lǐng)用申請(過期將延至下次)，填寫《文具領(lǐng)用單》給部門經(jīng)理簽名再交行政部審批，行政部憑審批后的單據(jù)派專人到華南城行政部領(lǐng)取文具，并于每月10號發(fā)放至各部門。其它時間原則上不再領(lǐng)取辦公用品，特殊情況除外。
�、莆唇弧段木哳I(lǐng)用單》的或未審批的《文具領(lǐng)用單》，行政部不受理，不領(lǐng)取文具。
�、菍π氯肼毜膯T工行政部根據(jù)其崗位需要配置辦公文具(不限時間)，辦公室人員配置標準：文件欄/架2個、軟皮文件夾3個、筆筒1個、簽字筆及圓珠筆、鉛筆各1支，筆記本1本、信紙1本、便條紙1盒;其它員工可發(fā)筆一支，筆記本一本。
�、犬斵k公文具使用耗盡或需更換時，部門或個人應(yīng)以“以舊換新、以壞換好”的原則到管理部領(lǐng)取或更換，耗盡品除外。
⑸離職人員的辦公用品(另有規(guī)定的除外)均應(yīng)移交至工作接交人或部門負責人，不得占為己有，并應(yīng)在《離職表》相應(yīng)欄中列出明細。
�、矢鞑块T(包括各市場)所領(lǐng)的辦公用品均由行政部作帳登記，每個部門(包括市場)分別單獨核算費用。
公司工服管理制度
一、目的：為樹立公司對外形象，規(guī)范員工著裝的統(tǒng)一管理，特制定此規(guī)定。
二、適用范圍：公司全體員工
三、職責：
1、行政部負責公司全體員工服的款式設(shè)制、訂做、發(fā)放及回收;
2、各部門負責工服的領(lǐng)用、保管及回收;
3、個人負責工服的清洗及保管。
四、內(nèi)容
1、工服的分類及制式
(1)管理人員著西裝：男士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲，紅色領(lǐng)帶兩條每人二套。
(2)女士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲一條、西裙一條、馬夾一件、紅色領(lǐng)帶兩條，每人二套。
(3)保安員著保安服，分為春夏裝、秋冬裝及訓練裝。春夏裝為深藍色短袖襯衣(配肩章一幅)、深藍色褲子、領(lǐng)帶及黑色皮鞋;秋冬裝為深藍色長袖襯衣，深藍色西裝式外套(配肩章一幅)、深藍色中褸一件、深藍色褲子、領(lǐng)帶及黑色皮鞋;訓練裝為迷彩服;每人一套。
(4)維修人員著維修工服，分為春夏裝及秋冬裝。土黃色夾克工作服、土黃色褲子每人二套。
(5)服裝統(tǒng)一分為大、中、小碼，也可根據(jù)實際情況量身訂做。
2、工服的制作、入庫、發(fā)放、保管
(1)行政部負責選擇適合本公司企業(yè)形象的工服，并聯(lián)系供應(yīng)商訂做。
(2)新入職公司的部分員工行政部在一個月內(nèi)制作工服應(yīng)根據(jù)工作崗位的特殊性，保安員、維修人員在入職時發(fā)放工服。
(3)工服由行政部統(tǒng)一入庫，辦理登記手續(xù)后，由各部門填寫《物品領(lǐng)用單》簽字領(lǐng)取。
(4)行政部應(yīng)適當備存部分員工，如保安員等的工服。
(5)發(fā)放到員工的工服應(yīng)愛惜，工服上嚴禁做任何標識或隨意自行裁剪，且不得轉(zhuǎn)借他人穿戴。
3、工服的折舊、回收、賠償
(1)公司發(fā)放的工服統(tǒng)一收取押金，管理人員600元/人，保安員400元/人，維修人員70元/人。
(2)管理人員工服原則上不回收，因任何原因離職按服務(wù)年限折舊其制服款，并在其工資中扣除。
(3)服務(wù)期未滿三個月的按服裝采購價100%折舊。
(4)服務(wù)期未滿半年按服裝采購價格的80%折舊，扣還押金。
(5)服務(wù)滿半年不滿一年的：按服裝采購價格的60%折舊，退還押金。
(6)服務(wù)滿一年不滿一年半：按服裝采購價格的40%折舊，退還押金。
(7)服務(wù)滿一年半不滿二年：按服裝采購價格的20%折舊，退還押金。
(8)服務(wù)滿二年:不折舊，退還押金，或領(lǐng)取新工服。
(9)離職的保安員及維修人員，無論服務(wù)年限，均歸還工服，由行政部統(tǒng)一處理。若未按規(guī)定退還，將按原價從其工資中扣除。
(10)工服若丟失將按折舊價進行賠償，若損壞視情況進行賠償。
4、著裝規(guī)定
(1)員工在工作時間內(nèi)必須著工服,非工作時間或工作時間外原則上不得穿著制服。
(2)員工著裝必須保持整潔、得體。配有帽子的頭發(fā)露于帽外不得過長。
(3)工服一律系扣子，不得敞開穿著，著西裝的男士應(yīng)系領(lǐng)帶。
(4)保安員著冬服時不得戴圍巾，女保安員著裝時不準戴過多手飾，頭發(fā)要扎起來，不能露帽子外過長。
5、配戴工牌規(guī)定
(1)所有員工上班必須戴工牌。
(2)行政部、管理部、維修部的員工工牌統(tǒng)一掛戴胸前。
(3)保安員工牌統(tǒng)一佩戴左胸前。
存貨及低值易耗品管理制度
為了使本公司的倉庫管理規(guī)范化，保障公司的庫存安全，提高貨品收發(fā)效率，加強核算與監(jiān)督機制，特制定本制度。
一、公司對倉庫設(shè)置專門的管理人員，全面負責公司的庫存管理工作。
二、倉庫由公司財務(wù)部直接管理。
三、庫管人員負責辦理日常庫存物品的入庫登記與出庫登記。
四、入庫登記：凡屬公司各部門采購的物品均須倉庫庫管員驗收簽字。庫管人員根椐公司已批準的采購申請單和發(fā)票或采購清單(送貨單)及時對入庫實物進行核對驗收，辦理入庫登記，填寫入庫單，庫管人員簽名確認。入庫單一式三聯(lián)，第一聯(lián)為存根聯(lián)，留倉庫備查，每二聯(lián)為送貨單位，交送貨人。第三聯(lián)為會計聯(lián)，報銷部門統(tǒng)一憑倉庫入庫單會計聯(lián)第三聯(lián)到財務(wù)部報銷采購款。
五、庫登記：庫管人員根據(jù)員工物品領(lǐng)用需求填寫物品領(lǐng)用單，領(lǐng)用人員簽名，并報部門負責人確認簽名批準。
六、個人領(lǐng)用文具時填寫個人領(lǐng)用文具登記表;
七、個人領(lǐng)用其他物品時填寫物品領(lǐng)用表(如附表三)，報部門負責人核實批準;
八、個人早領(lǐng)禮品貴重物品時填寫貴重物品領(lǐng)用批復(fù)表，報部門負責人核實、簽名，報行政部負責人審批、簽名批準。
九、倉庫管人員應(yīng)及時對庫存物資建立倉庫物日記賬，每日逐筆登記入賬，每月底對庫存物資進行盤存清算，做到賬實相符。
十、分類：
1、固定資產(chǎn)類：單價在20xx元以上的物品;
2、低值易耗品類：單價在800元至20xx元之間的物品;
3、文具類：辦公文具用品;
4、費用類：單價低于800元以下的物品;
5、維修耗材類：公共設(shè)備的維護耗材。
十一、倉庫管人員根據(jù)人類每月四號應(yīng)向財務(wù)部報送分部門核算上月部門領(lǐng)用物資結(jié)存費用匯總表、并遞交庫存物資領(lǐng)用情況結(jié)存總匯總表，便于財務(wù)進行分類核算與核對，做到賬賬相符，真實反映公司存貨的情況。
十二、每月初第一個非領(lǐng)用物品的工作日，庫管人員需進行月清算、盤點。
十三、每季度末庫管人員應(yīng)對公司全部庫存物資進行一次全面盤點清查工作，另有一名財務(wù)會計監(jiān)盤。對盤點中發(fā)現(xiàn)的存貨盤盈、盤虧、毀損、變質(zhì)等情況要進行原因分析，凡因保管不善，出入庫手續(xù)執(zhí)行不嚴等人為因素造成的，應(yīng)立即查找原因，填寫盤虧報告由公司領(lǐng)導(dǎo)審批，便于財務(wù)進行賬務(wù)處理。
十四、倉庫管人員工作調(diào)動時，必須辦理移交手續(xù)，交接手續(xù)辦妥之后，方能離開工作崗位。
十五、倉庫管人員對庫存物資應(yīng)進行妥善保管，減少不必要的損耗與浪費。
十六、倉庫管人員要嚴格執(zhí)行倉庫的安全操作規(guī)程，切實做好防火、防潮、防盜等工作，發(fā)現(xiàn)問題及時上報。
十七、對于庫房重地，庫管人員應(yīng)謝絕非庫管工作人員入內(nèi)。
貴重物品管理規(guī)定
一、目的保障公司辦公自動化設(shè)備合理、有序使用，防止損壞，并控制使用成本。
二、范圍公司所有的貴重物品。
三、職責
1、行政部負責相關(guān)貴重物品的管理;
2、個人負責所屬貴重物品的管理;
3、信息技術(shù)部負責相關(guān)貴重物品的.保養(yǎng)維護。
四、定義：
本規(guī)定所指的貴重物品包括電話機、傳真機、復(fù)印機、打印機、電腦、音響設(shè)施及其它設(shè)備如幻燈機、投影儀、數(shù)碼相機、電單車價值在1000元以上的辦公用物品。
五、內(nèi)容：
1、電話機的管理：
(1)電話機的領(lǐng)用(借用)：
1)公司根據(jù)各崗位的需要進行電話機配置，在原配置的基礎(chǔ)上，若需新增電話機或新員工崗位需新增電話機，填寫《物品領(lǐng)用單》交本部門經(jīng)理或管理處主任審核，行政部批準后領(lǐng)取。
2)原則上一個崗位只配置一部電話機，因工作需要或特殊崗位可增加電話機，但最多不能超過三部。
3)借用電話機須填寫《借用申請單》交本部門經(jīng)理或管理處主任審核后，交行政部批準后，由行政部借出;借用期限不得超過一周，若超過一周須辦理續(xù)借手續(xù);備用電話機由行政部保管。
(2)電話機的使用：
1)電話機的使用詳見“公司內(nèi)部通訊錄”中的說明。
2)為保障公司對外聯(lián)系的暢通，員工在使用電話時通話應(yīng)做到簡明扼要，通話時間一般不得超過十分鐘。
3)無論上下班時間，未經(jīng)許可禁止使用公司電話撥打收費、不收費聲迅電話以及私人長話，否則除承擔相應(yīng)的話費外，行政部將視情況給予一定金額的現(xiàn)金罰款。
4)如員工有特殊情況需拔打電話，可使用自備200卡等，或在公司電話上拔打，由行政部統(tǒng)一登記，話費將在其當月工資中扣除;通話時間最長不得超過十五分鐘。
5)接聽電話不得使用免提鍵，以免干擾他人工作。
6)未經(jīng)行政部的許可不得自行拆裝、移動電話。
7)電話機的維修：電話機出現(xiàn)非人為損壞時
物業(yè)公司管理制度4
一、衛(wèi)生保潔管理規(guī)定
第一條、為加強匯星花園衛(wèi)生保潔工作的管理，創(chuàng)造清潔、優(yōu)美、舒適、文明的生活環(huán)境，促進精神文明建設(shè)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際，特制定本規(guī)定。
第二條、匯星花園的衛(wèi)生保潔管理由匯星花園物業(yè)管理部統(tǒng)一負責。
第三條、匯星花園的所有人員都應(yīng)尊重保潔人員的勞動，不得妨礙阻撓保潔人員的工作。
第四條、匯星花園所有人員都應(yīng)做到:
(一)愛護公共環(huán)境衛(wèi)生，不隨地吐痰，不亂扔果皮、紙屑和煙頭等廢棄物。
(二)不得損壞和擅自移動保潔設(shè)施。
(三)講文明、講道德、講衛(wèi)生，自覺搞好家庭衛(wèi)生和經(jīng)營場所的衛(wèi)生。
(四)做到垃圾袋裝化，并按規(guī)定時間倒入保潔設(shè)施內(nèi)，實現(xiàn)日產(chǎn)日清。
(五)嚴禁從窗口、陽臺向下拋擲垃圾、雜物、廢棄物等。
(六)有義務(wù)確保和維持所有污水渠、排水管道暢通。
第五條、對于違反上述各條規(guī)定的，物業(yè)管理部有權(quán)勸阻和制止，情節(jié)嚴重的，提請有關(guān)行政主管部門給予處罰。
二、園林綠化管理規(guī)定
第一條、為加強匯星花園的園林綠化管理，保護和改善匯星花園內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，提高環(huán)境質(zhì)量和生活質(zhì)量，根據(jù)《城市綠化條例》，結(jié)合實際，特制定本規(guī)定。
第二條、匯星花園的園林綠化管理由匯星花園物業(yè)管理部統(tǒng)一負責。
第三條、園林綠化管理的內(nèi)容:
(一)制訂園林綠化管理制度。
(二)管理與維護園林綠化設(shè)施。
(三)建立和培訓園林綠化隊伍。
第四條、匯星花園所有人員都有愛護綠化成果和綠化設(shè)施的義務(wù)，有權(quán)對損害綠化成果和設(shè)施的.行為進行制止。
第五條、匯星花園內(nèi)所有人員不得擅自砍伐和移植匯星花園的花草樹木。
第六條、因經(jīng)營、生活和交通事故造成綠化植物或綠化設(shè)施損失的，由責任單位或個人負責賠償。
第七條、匯星花園內(nèi)的庭院禁止私自種植花草樹木，所有園林綠化必須符合規(guī)劃設(shè)計要求。
第八條、在園林綠化范圍內(nèi)禁止以下行為:
(一)攀折花木、采摘花草、損壞草坪，在樹木上亂釘亂刻、栓繩、掛物。
(二)在草坪內(nèi)停放車輛、堆放物料、晾曬物品。
(三)在綠地內(nèi)挖坑取土、傾倒垃圾、排放污水。
(四)在樹冠下或草坪內(nèi)焚燒物品。
(五)在綠化用地上種植蔬菜或擅自種植其他花木。
(六)其他損害園林綠化植物及設(shè)施的行為。
第九條、對違反上述第七、八條規(guī)定者，物業(yè)管理部有權(quán)對其進行勸阻和責令賠償，對屢勸不改的，可提請綠化行政主管部門依法追究責任。
物業(yè)公司管理制度5
一、人才使用原則
1.用其所長:用人所長、容人所短。使其智者盡其謀,勇者盡其力。
2.用其所愿:在服從工作需要的前提下,力求個人自身價值的實現(xiàn)與企業(yè)的發(fā)展目標相統(tǒng)一。
3.用當其時:打破論資排輩、求全、平衡、照顧的束縛。
二、招聘政策
1.德才兼?zhèn)?以德為先。
2.舉賢避親,公平競爭。
3.強調(diào)共同理想、團隊意識和協(xié)作精神。
4.企業(yè)發(fā)展的原動力來自團隊的共同理想,經(jīng)營的成功源于團隊而不是某個個人的成功。
5.強調(diào)在專業(yè)技能基礎(chǔ)上的綜合素質(zhì)和發(fā)展?jié)摿Α?/p>
三、激勵政策
1.正確協(xié)調(diào)精神與物質(zhì)的.關(guān)系,關(guān)注企業(yè)與個人的長遠發(fā)展。
2.激勵的方向必須與公司的發(fā)展目標相適應(yīng)。
3.建立員工的團隊歸屬感和職業(yè)信心。
四、薪金福利政策
1.以企業(yè)經(jīng)濟效益為基礎(chǔ)。
2.以市場供求關(guān)系為依據(jù)。
五、選拔和調(diào)配政策
1.在考慮職業(yè)道德的基礎(chǔ)上,管理職位的確定依據(jù)員工的能力和潛力,而非資歷和功勞,以保持企業(yè)發(fā)展的活力。
2.強調(diào)坦誠溝通,重視考核過程。
3.重要崗位任命,需要知識和經(jīng)驗的積累。
六、培訓與發(fā)展政策
1.培訓作為公司激勵政策的組成部分,是保持企業(yè)和員工活力的源泉,是公司持續(xù)發(fā)展動力的源泉。
2.常規(guī)培訓與專業(yè)培訓相結(jié)合,在職培訓與脫產(chǎn)培訓相結(jié)合,業(yè)務(wù)培訓與素質(zhì)培訓相結(jié)合。
物業(yè)公司管理制度6
第一章 總則
第一條 為了加強本公司的安全防范工作，保護企業(yè)財產(chǎn)和員工生命安全，保障各項工作順利進行，特制定本制度。
第二條 本公司以“生產(chǎn)必須安全，安全為了生產(chǎn)"為方針，全方位實施安全管理。
第二章 影響安全的因素
第三條 領(lǐng)導(dǎo)者的責任。（略）
第四條 生產(chǎn)過程中的不安全因素，如：
1、生產(chǎn)設(shè)備、儀器的防護、保險及信號等裝置缺乏或不良；
2、設(shè)備、儀器、工具及附件或材料等有缺陷；車間或班組無總電源、總氣閥；
3、生產(chǎn)工藝本身缺乏充分的安全保障，工藝規(guī)程有缺陷；
4、生產(chǎn)組織和勞動組織不合理；
5、個人勞動保護用品缺乏或不良；
6、事故隱患未暴露或還未被發(fā)現(xiàn)等。
第五條 工作環(huán)境的不安全因素
1、工作地通道不好，材料、半成品、成品混堆，工作場所過分擁擠或布置不當，地面不平，有障礙物存在或地面過滑。
2、廠房或車間平面或立體布置不合理，未提供緊急出口，或出口不足。
3、工作地光線不足或光線太強，可能由視覺失誤引起動作失措。
4、工作地有超標準噪聲，引起員工情緒煩躁，無法安心工作；溫度、濕度、空氣清潔度不符合標準。
5、有毒、有害物品在班組超定額存放或保管不當，無急救或保險措施。
6、廠房年久失修，廠區(qū)污染嚴重等。
第六條 個人的責任
1、未很好地學習操作方法、技巧和規(guī)程，未按規(guī)程操作或工作技術(shù)不熟練；
2、未使用勞動保護用品或使用不適當；
3、生產(chǎn)時注意力不集中或情緒不穩(wěn)定；
4、工作責任心不強，自由散漫，工作時閑談或不認真；
5、不遵守勞動紀律，工作時打鬧、嬉戲；
6、沒有注意勞逸結(jié)合，過度疲勞，長期加班，精力不集中；
7、工作中互相配合不好；
8、不執(zhí)行崗位責任制，串崗、漏崗。
第三章 安全教育
第七條 安全生產(chǎn)教育的內(nèi)容
1、思想教育。主要是正面宣傳安全生產(chǎn)的重要性，選取典型事故進行分析，從事故的政治影響、經(jīng)濟損失、個人受害等后果幾個方面進行教育。
2、法規(guī)教育。主要是學習上級有關(guān)文件、條例，本企業(yè)已有的具體規(guī)定、制度和紀律條文。
3、安全技術(shù)教育，包括生產(chǎn)技術(shù)、一般安全技術(shù)的教育和專業(yè)安全技術(shù)的訓練。其內(nèi)容主要是本廠安全技術(shù)知識、工業(yè)衛(wèi)生知識和消防知識；本班組動力特點、危險地點和設(shè)備安全防護注意事項；電器安全技術(shù)和觸電預(yù)防；急救知識；高溫、粉塵、有毒、有害作業(yè)的防護；職業(yè)病原因和預(yù)防知識；運輸安全知識；保健儀器、防護用品的發(fā)放、管理和正確使用知識等。
4、專業(yè)安全技術(shù)訓練，是指對鍋爐等受壓容器，電、氣焊接、易燃易爆、化工有毒有害、微波及射線輻射等特殊工種進行的專門安全知識的技能訓練。 物業(yè)公司安全保衛(wèi)綜合管理制度。
第八條 安全生產(chǎn)教育的主要形式和方法
安全生產(chǎn)教育的主要形式有“三級教育”“特殊工種教育"和“經(jīng)常性的安全宣傳教育”等。
1、三級教育：在工業(yè)企業(yè)所有傷亡事故中，由于新工人缺乏安全知識而產(chǎn)生的'事故發(fā)生率一般占50%左右，所以對新工人、來廠實習人員和調(diào)動工作的工人，要實行廠級、車間、班組三級教育。其中，班組安全教育包括：介紹本班安全生產(chǎn)情況、生產(chǎn)工作性質(zhì)和職責范圍、各種防護及保險裝置作用、容易發(fā)生事故的設(shè)備和操作注意事項。
2、特殊工種教育：針對工種工作的特殊性及容易涉及的安全問題，進行有針對性、預(yù)防性的教育。
3、經(jīng)常性的宣傳教育：可以結(jié)合本企業(yè)本班組具體情況，采取各種形式，如安全活動日、班前班后會、安全交底會、事故現(xiàn)場會、班組園地或墻報等方式進行宣傳。
第四章 安全技術(shù)知識
第九條 防爆的知識
1、防止爆炸性混合物。加強管理，消滅跑、冒、滴、漏，避免可燃物漏入空氣而達到爆炸限度。
2、防止產(chǎn)生火花。防爆區(qū)的電機、照明應(yīng)采用防爆型；避免因接觸不良、絕緣不良、超負荷或過熱而產(chǎn)生或著火；正確鋪設(shè)避雷裝置；搶修照明采用安全燈；避免機械性撞擊。
3、防止產(chǎn)生靜電。工作人員要穿棉布工作服，不得穿易產(chǎn)生靜電的化纖工作服和塑料底鞋。
4、嚴格遵守防火制度。嚴禁在生產(chǎn)區(qū)吸煙，嚴禁明火取暖和焚燒可燃物，嚴禁在防爆區(qū)內(nèi)裝設(shè)電熱設(shè)備。
5、配備安全裝置。如裝報警器，在壓力容器上安裝安全閥，有些設(shè)備和管道上可安裝防爆板。安全裝置要按規(guī)定維護核對，使之處于良好狀態(tài)。
第十條 防火的知識
1、加強各種可燃物質(zhì)的管理，大宗燃料應(yīng)按品種堆放，不得混入硫化物和其他雜質(zhì)；對酒精、丙酮、油類、甲醇、油漆等易燃物質(zhì)要妥善保存，不得靠近火源。
2、采取防火技術(shù)措施，設(shè)計建筑物和選用設(shè)備應(yīng)采用阻燃或不燃材料；油庫和油缸周圍應(yīng)設(shè)置防火墻等。
3、配備消防設(shè)施，廠區(qū)要按規(guī)定配備消火栓、消防水源、消防車等。生產(chǎn)車間應(yīng)配備必須消防用具，如沙箱、干粉、二氧化碳滅火器或泡沫滅火器等器材要經(jīng)常檢查、定期更換，使之處于良好狀態(tài)。
4、開展群眾性消防活動，既要組織專業(yè)消防隊也要建立群眾性防火滅火義務(wù)消防隊伍，并通過學習和實地演習，提高滅火技能。
第十一條 預(yù)防觸電的知識
防觸電的主要措施是加強管理、嚴禁違章作業(yè)。
1、各類電器設(shè)備，包括電焊機、照明、家用電器等的選用和安裝要符合安全技術(shù)規(guī)定，保證設(shè)備的保護性接地或保護性接零良好。
2、電器設(shè)備要定期檢修，并作好檢修記錄；及時更換老化或裸露的電線；及時拆除臨時和廢棄線路等；待接線頭要包扎絕緣。
3、健全電器設(shè)備安全操作規(guī)章和責任制度，嚴禁違章作業(yè)，嚴禁非專業(yè)人員擅自操作或修理電器設(shè)備。
4、對電器設(shè)備進行修理作業(yè)，要拉斷電源和穿戴絕緣衣物。
5、組織職工訓練，掌握對觸電者的急救措施和技術(shù)。
第五章 事故處理
第十二條 事故處理是包括事故發(fā)生后的緊急處理、報告有關(guān)部門、進行調(diào)查分析和統(tǒng)計、采取措施及處分有關(guān)單位和人員等一系列工作的總稱。
第十三條 職工傷亡的范圍
職工傷亡事故的性質(zhì)，按與生產(chǎn)的關(guān)系程度分為因工傷亡和非因工傷亡兩類，其中屬于因公傷亡的事故包括：
1、職工在工作和和生產(chǎn)過程中的傷亡；
物業(yè)公司安全保衛(wèi)綜合管理制度
2、職工為了工作和生產(chǎn)而發(fā)生的傷亡；
3、由于設(shè)備和勞動條件不良引起的傷亡（含不在工作崗位）；
4、在廠區(qū)內(nèi)因運輸工具造成的傷亡；
5、在生產(chǎn)區(qū)域外因完成領(lǐng)導(dǎo)交給的任務(wù)，或在其工作地點、工作時間發(fā)生的傷亡等。
這些因工傷亡事故范圍，只涉及統(tǒng)計分析問題，不作為勞動保險的依據(jù)。
第十四條 傷亡事故的分類
根據(jù)負傷程度的不同，分為輕傷事故、重傷事故、死亡事故和多人傷亡事故四種。
輕傷事故：受傷后歇工一天的事故。
重傷事故：受傷后要經(jīng)較長時間醫(yī)治、受傷致殘、造成有后遺癥的事故。
死亡事故：事故發(fā)生的當時死亡，或搶救和較長時間醫(yī)治無效死亡的事故。
多人傷亡事故：指同時傷亡三人或三人以上的事故。
第十五條 事故發(fā)生后的緊急處理事故往往具有突然性，因此在事故發(fā)生后要保持頭腦清醒，切勿驚慌失措、處理失當，一般按如下順序處理：
1、首先切斷有關(guān)動力來源，如氣源、電源、火源、水源等；
2、救出受傷、死亡人員，對重傷員進行急救包扎；
3、大致估計事故的原因及影響范圍；
4、及時報告和呼喚援助的同時搶移易燃易爆、劇毒等物品，防止事故擴大和減少損失；
5、采取滅火、堵水、導(dǎo)流、防爆、降溫等措施，使事故盡快終止；
6、事故被終止時后，要保護好現(xiàn)場。
第十六條 事故的調(diào)查、分析和處理
對傷亡事故進行調(diào)查分析和處理的基本目的是：找出原因，查明責任，采取措施，消除隱患，吸取教訓，改進工作。
班組的責任是協(xié)助有關(guān)部門或人員，搞好調(diào)查分析和處理工作。
第六章 安全檢查
第十七條 安全檢查的內(nèi)容
1、查有無進行安全教育。
2、查安全操作規(guī)程是否公開張掛或放置。
3、查在布置生產(chǎn)任務(wù)時有無布置安全工作。
4、查安全防護、保險、報警、急救裝置或器材是否完備。
5、查個人勞動防護用品是否齊備及正確使用。
6、查工作銜接配合是否合理。
7、查事故隱患是否存在。
8、查安全計劃措施是否落實和實施。
第十八條 安全檢查的形式
安全檢查的方法有：經(jīng)常性檢查（如班組月查、周查、日查和抽查等）、專業(yè)性檢查（如防寒保暖、防暑降溫、防火防爆、制度規(guī)章、防護裝置、電器保安等專業(yè)檢查等），還有節(jié)假日前的例行檢查和安全月、安全日的群眾性大檢查。另外，教育班組成員養(yǎng)成時時重視安全、經(jīng)常注意進行自我安全檢查的習慣，是實現(xiàn)安全生產(chǎn)、防止事故發(fā)生的最重要方式。
第十九條 自我安全檢查要點
1、檢查工作區(qū)域的安全性：注意周圍環(huán)境衛(wèi)生、工作通道暢通、梯架臺穩(wěn)固、地面和工作臺面平整。
2、檢查使用材料的安全性：注意堆放或儲藏方式、裝卸地方大小、材料有無斷裂、毛刺、毒性、污染或特殊要求，運輸、起吊、搬運手段，信號裝置是否清晰等情況。
3、檢查工具的安全性：注意是否齊全、清潔，有無損壞，有何特殊使用規(guī)定、操作方法等。
4、檢查設(shè)備的安全性：注意防護、保險、報警裝置、控制機構(gòu)的完好情況。
5、檢查其他防護的安全性：通風、防暑降溫、保暖情況，防護用品是否齊備和正確使用，衣服鞋襪及頭發(fā)是否合適，有無消防和急救物品等。
物業(yè)公司管理制度7
為加強物業(yè)公司成本管理,提高基礎(chǔ)管理水平,規(guī)范維修設(shè)備、維修材料、維修工具、勞保用品、辦公用品及日常運營設(shè)備的保管和控制程序,特制定本管理制度。
1、倉庫保管員必須做好保管工作及各種防患工作,確保物品的安全保管,杜絕事故發(fā)生;
2、倉庫管理員必須按照存放物品的`類別合理設(shè)置物業(yè)公司庫房的總臺帳圖。將所有庫房編號管理,并按圖將物品入庫; 3、庫房內(nèi)繪制并張掛物品存放位置圖、保管賬簿,做到庫內(nèi)存放物品與所建賬簿順序、編號、數(shù)量一致;
4、做好各類物品的日常核查工作,做到帳物相符,如有誤差、立即查明原因迅速上報;
5、物品入庫時,保管員必須和辦公室指派的專人同時清點,確認入庫物品的數(shù)量、規(guī)格、型號等,雙方簽字確認后方可入庫; 6、物品出庫時,保管員必須核對領(lǐng)用人(或借用人)的權(quán)限并辦理相關(guān)領(lǐng)用(或借用)手續(xù),每月15日前將物品存儲情況報辦公室,根據(jù)實際情況變更物品總賬;
7、物品清點盤查時發(fā)現(xiàn)問題,及時查明原因并查明原因,如短缺或需報廢處理的物品,必須按公司制定的《關(guān)于資產(chǎn)、物資等報廢管理制度》處理,嚴禁擅自調(diào)整。發(fā)現(xiàn)丟失或質(zhì)量存在問題(如超期、受潮、損壞等),需立即以書面形式向上級報告;
8、所有庫存物品均由物業(yè)公司辦公室組織,進行一年一度的物品盤點,以確保賬物的準確性。
物業(yè)公司管理制度8
第一節(jié)培訓講師的管理
1、熟悉開展工作的環(huán)境。對于管理人員，要求他們對于公司的經(jīng)營性質(zhì)、管理制度和所分配部門的工作性質(zhì)要充分了解，只有如此才能有效的開展工作；
2、注意團隊生活的培養(yǎng)。在團體中生活，向具有經(jīng)驗的同事或領(lǐng)導(dǎo)學習工作經(jīng)驗是最快速有效的方法。所以，培訓各級管理人員時要讓他們先融入團體，成為團體的一分子，直接參加團體活動，加入生產(chǎn)行列，在工作中獲得經(jīng)驗。此外，工作最好由最基層干起，以使他們確切了解基層人員的工作情形、心理狀態(tài)和工作中可能發(fā)生的問題。這在將來的主管工作中是最實用的經(jīng)驗；
3、提出工作報告。在初期的培訓工作中要求被培訓人員定期提出工作報告，最好以三天或一周為一期。內(nèi)容至少要包括工作日記、心得報告、專案報告和改善建議等事項。每份報告均需向其工作的主管提出并逐層詳閱，使每一級主管人員均能了解該人員的學習進度和深度，以便作必要的調(diào)整和加強培訓。主管人員必須在對每份報告內(nèi)容了解后，對疑難問題予以解答或指示該人員如何自行發(fā)掘答案。有錯誤的要改正，有合理的建議和意見要立即實行；
4、隨時進行工作考核。除了定期的工作報告外，主管應(yīng)以隨機測驗的方式作不定期的考核。這種測驗方式可使主管更深入了解被培訓人員的工作績效和培訓成果。主管人員更可藉此機會與他們進行溝通。通常工作考核可由被培訓人員的逐層主管進行，但主管有必要自己親自了解其部門內(nèi)人員的工作能力和工作績效。這種隨機測驗的方式可以以單獨會談的方式進行，使被測驗人員不致于因緊張拘束而影響其表達。就是一般工作人員的考核也可采用隨機測驗的方式進行，測驗的結(jié)果要記錄，以便前后比較，了解被測人員在此期間的進步情形；
5、合理的工作調(diào)配。在管理人員對某一工作熟悉后，最好能安排調(diào)動其他的工作，特別是一些能力較高、有發(fā)展前途、有潛力的新進人員尤不可使其長期做同一工作，以免浪費時間和精力，而造成士氣低落和離職他就的危險。適當調(diào)動工作，使其能在最短時間內(nèi)學習最多的工作經(jīng)驗。有了工作經(jīng)驗后要看情形許可和需要，安排職位，培養(yǎng)其領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)的能力等。（附8：萬科物業(yè)授權(quán)講師管理規(guī)定實例）
第二節(jié)培訓講師的自我修養(yǎng)
一名優(yōu)秀的培訓師除了要具備扎實的專業(yè)知識，還應(yīng)深諳各種培訓技巧，比如：如何讀懂參訓者的肢體語言；怎樣妥善統(tǒng)籌時間；如何讓培訓充滿趣味等等。就像烹制一道佳肴，雞、鴨、魚等原料必不可少，而填加油鹽醬醋這些佐料更能將原料的美味發(fā)揮得淋漓盡致。
1、制定時間表
每個人都需要有一定計劃。時間表就好像是一幅地圖，指導(dǎo)著學習目標的完成。對時間的安排可以進行討論和展示，而且可為每一部分設(shè)定大致的時限。時間表還可以不時地提醒培訓師工作最新進展如何。
2、一切為了學習
注意結(jié)合學員的培訓需求實施培訓。如果學習內(nèi)容與目標偏離得較遠，而且持續(xù)時間較長，將有可能使你的參與者失望。如果不能在工作中運用所學到的方法，將無法衡量學習效果，而這恰恰是培訓成功與否最重要的指示劑。
3、掌握成年人學習心理
現(xiàn)在的培訓已不僅僅以說和演示的方式進行，作為培訓師你應(yīng)該：
1）給予學員一定挑戰(zhàn)
2）尊重學員
3）使他們有可能影響或改變學習過程和某一段內(nèi)容
4）給他們以自我發(fā)現(xiàn)的方式學習的機會
5）提供一個安全的學習場所
6）給予專業(yè)的反饋
4、保證均等的參與
讓一些性格外向的、比較自信的參與者在討論中扮演主角非常容易，但你應(yīng)該確保時間得到公平的分配：
1）采用輪流的方式，使每人都有發(fā)言的機會
2）避免與那些想要主導(dǎo)討論的人進行眼神交流
3）直接向那些沉默不語的人提問
4）私底下讓人們意識到他們想要控制討論的傾向。也可尋求他們的幫助，以引導(dǎo)其他人暢所欲言地發(fā)表觀點
5）謝謝他們愿意將自己的想法與人分享，然后可以說：'讓我們來聽聽其他人的想法。'
5、應(yīng)對不良表現(xiàn)
有時會有這樣的情形，有人看上去冷淡、不友好或者比較內(nèi)向，培訓師應(yīng)主動干預(yù)。在很多情況下，干預(yù)此類表現(xiàn)可以起到影響其他人行為的作用。培訓師可以試圖：
1）接近他
2）讓他意識到你正在關(guān)注他
3）把注意力放在問題上，不要進行人身攻擊
4）傾聽他的任何抱怨
5）提供幫助，在你力所能及的范圍內(nèi)
6、拿出你的最佳狀態(tài)
人們往往對培訓有很高的期望。所以，培訓師需要拿出100%的熱情和知識。如果事情并不象計劃的`那樣順利，你應(yīng)試著略作調(diào)整：
1）不要為任何不足道歉，你的學員可能并沒有意識到那是一個問題。
2）處理問題時要有自信。軟弱和缺乏果斷將會使你的學員在過程中漸漸喪失信心。
7、回顧
在課程結(jié)束、或每天結(jié)束及第二天開始時，回顧一下大家已學過的內(nèi)容�？梢酝ㄟ^如下方式進行：
1）培訓師做一個簡短的總結(jié)
2）所有學員輪流發(fā)言，回憶到目前為止他們學到最有用的是什么
8、善于傾聽
千萬不要在真空中工作，否則你會為忽視參與者而付出代價。
1）傾聽他們說什么和怎么說
2）觀察學員的肢體語言，消極的態(tài)度通常表現(xiàn)為：
（1）眼珠不停地轉(zhuǎn)動
�。�2）極力避免眼神的交流
（3）把胳膊和腿相互交叉
�。�4）將胳膊折疊放在腦后，身體后傾
（5）頻頻離開教室
3）當你注意到一個問題，仔細聽清它所表達的含義，這樣你才能整地回答。運用以下技巧，你可以取得更佳的效果：
（1）復(fù)述他們的問題，使你對問題的理解更充分
�。�2）不要一味反駁
9、 提供良好的學習氛圍
當人們學習了某種技能，在運用之前需要有機會去實踐。你可以通過以下方式創(chuàng)造學習氣氛：
�。�1）運用幽默和自我否定
�。�2）強調(diào)從反饋中學習的重要
�。�3）進行角色模仿，并及時進行反饋
�。�4）建立學習交流，鼓勵互相學習
10、讓培訓更有趣
如果有輕松的學習環(huán)境人們可以學得更好，也可以從中獲得樂趣。但這并不意味對學習的不重視。培訓師可以通過以下方式讓學員保持輕松的心情：
�。�1）講一些合適的笑話
�。�2）自我解嘲
（3）用一些奇聞、軼事來解釋枯燥的理論
�。�4）進行一些簡短、有趣的游戲
�。�5）保持歡快的節(jié)奏
第三節(jié)培訓風險管理
1、培訓的風險有以下幾方面：
■選拔外派學習員工流失的風險
■專業(yè)技術(shù)保密難度增大的風險
■培養(yǎng)競爭對手的風險
2、培訓風險的防范措施有以下幾方面：
■依法建立勞動、培訓關(guān)系（見附表）
■建立有效的激勵機制
■鼓勵自學，加大職位培訓力度
■完善培訓制度，提高培訓質(zhì)量
■運用法律手段保護公司專利技術(shù)
第四節(jié)培訓項目管理
1、組建培訓項目管理小組
建立培訓項目管理小組是首先要做的工作，也是培訓項目管理中最重要的工作
項目小組成員組成一般為：
■培訓主管（組長）
■培訓專員（副組長）
■培訓教師
■相關(guān)部門主管
■受訓員工代表
一旦人員確定到位后，每人各負其責，明文確定他們在項目小組中的工作內(nèi)容和責任，并及時向項目小組成員通報，同時報分管副總經(jīng)理。
2、制定項目小組工作計劃
�。�1）由項目小組全體人員參與制定工作計劃；
�。�2）讓項目小組成員自始至終參與，直到計劃完成并批準。
3、控制培訓項目實際進程，使之能在預(yù)算指標內(nèi)按期完成培訓任務(wù)；為使課程適合部門業(yè)務(wù)和員工需要，人力資源部在開課前預(yù)先發(fā)出《開課前意見征詢表》。做好課程情況跟蹤的第一記錄《課程簽到表》。
4、支持員工職業(yè)生涯發(fā)展是激勵員工的一個重要方面。公司在企業(yè)發(fā)展的同時，要使員工感到有提高個人技能和得到培訓發(fā)展的機會，有施展個人才能專長和個人晉升發(fā)展的空間。
物業(yè)公司管理制度9
一物業(yè)公司管理制度
1、物業(yè)管理公司員工條例
�。�1）勞動用工制度
（2）員工行為規(guī)范
�。�3）員工福利制度
（4）企業(yè)獎懲制度
2、物業(yè)管理企業(yè)各部門職責范圍。
�。�1）辦公室的職責范圍
（2）財務(wù)部門的職責范圍
�。�3）管理部門的職責范圍
�。�4）服務(wù)部門的職責范圍
3、物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制。
�。�1）經(jīng)理室人員崗位責任
�。�2）辦公室人員崗位職責
�。�3）管理處人員崗位職責
二物業(yè)管理企業(yè)外部管理制度
1、物業(yè)的驗收與接管
（1）選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精通，對工作負責的技術(shù)人員參加驗收
�。�2）站在業(yè)主的立場上，從物業(yè)維修養(yǎng)護的角度，對即將交付使用的物業(yè)進行嚴格驗收
�。�3）對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準確記錄在案，并及時督促施工單位修整
（4）與建設(shè)單位簽訂保修實施合同，建立物業(yè)保修制度，明確保修項目內(nèi)容、進度、原則、責任和方式
�。�5）物業(yè)接管應(yīng)辦理書面移交手續(xù)
（6）應(yīng)向建設(shè)單位索要全套圖紙技術(shù)資料，以方便對物業(yè)的維修、養(yǎng)護和管理。
�。�7）明確在物業(yè)接管中接收的僅是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)力以及政府所賦予的有關(guān)權(quán)利。
2、樓宇入伙手續(xù)
�。�1）入伙通知書
（2）入伙手續(xù)書
�。�3）收樓須知
（4）入住合約
3、物業(yè)管理公約
�。�1）明確業(yè)主的權(quán)益、義務(wù)和責任
�。�2）明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利
�。�3）明確物業(yè)管理者的權(quán)利與責任
�。�4）明確對物業(yè)公共部位及公用設(shè)施的管理
�。�5）對物業(yè)全部或部分損壞無法正常使用的規(guī)定
�。�6）管理費用的規(guī)定
（7）法律責任
�。�8）其它事項
4、住戶手冊
�。�1）居住區(qū)概況
（2）居住區(qū)的管理
�。�3）業(yè)主或住戶須知
�。�4）日常管理與維修
（5）物業(yè)管理條例
�。�6）綜合服務(wù)
�。�7）其它應(yīng)該注意的事項
5住宅區(qū)房屋及有關(guān)色設(shè)施接、代管制度。制定和實施住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施的接、代管管理制度，有助于住宅區(qū)房屋及有關(guān)附屬設(shè)施的整體綜合功能的發(fā)揮，利于城市文明住宅區(qū)的建設(shè)。包括：
�。�1）對房屋及有關(guān)設(shè)施接管范圍的規(guī)定
�。�2）對房屋及有關(guān)設(shè)施接管標準的規(guī)定
�。�3）對房屋及有關(guān)設(shè)施接管接、代管程序的規(guī)定
�。�4）被接、代管的房屋及有關(guān)設(shè)施的施工圖紙資料應(yīng)該交由物業(yè)管理公司保管使用
�。�5）對房屋代管權(quán)責的規(guī)定
6、房屋管理服務(wù)制度
�。�1）房屋維修養(yǎng)護管理
�。�2）房屋室內(nèi)裝修、拆改和設(shè)備管理
7、住宅區(qū)管理制度
�。�1）房屋養(yǎng)護與維修的'管理規(guī)定
�。�2）維護住宅區(qū)環(huán)境的管理規(guī)定
（3）開展多層次、多形式的便民有償服務(wù)。
�。�4）建設(shè)文明住宅小區(qū)
8、業(yè)主委員會章程。主要內(nèi)容包括：
（1）成立業(yè)主管理委員會的目的
�。�2）業(yè)主管理委員會的宗旨
（3）業(yè)主管理委員會的權(quán)利和義務(wù)
�。�4）成立業(yè)主管理委員會的程序
�。�5）業(yè)主管理委員會的會議及會員代表大會
�。�6）會員代表大會的主要任務(wù)
（7）業(yè)主管理委員會的任務(wù)
�。�8）有關(guān)補充說明
物業(yè)公司管理制度10
1）消防檢查包括對消防器材、設(shè)備、裝修、通道、易燃易爆物品及房屋用途變更的檢查，也包括用電、用氣平安和動火作業(yè)的檢查。
2）各項目的消防責任人同時為消防檢查人。同時，消防責任人的工作必需隨時接受相關(guān)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)的檢查。
3）項目負責人支配保安班或機電班對滅火器每季度進行一次檢查，并按規(guī)定時間更換或補充，不允許過期存放。
4）依據(jù)《消防系統(tǒng)檢查項目》的規(guī)定進行檢查，檢查時必需作好具體記錄，對于不符合要求的，應(yīng)盡快整改。
5）對物業(yè)區(qū)域（物業(yè)區(qū)域）內(nèi)的公共地方的用電、設(shè)備、線路應(yīng)每月檢查一次，并作好具體記錄。對存在隱患的'地方，要剛好修理或通知有關(guān)部門處理。
6）對任何私拉亂接管線的行為，一經(jīng)發(fā)覺，賜予制止，并發(fā)出違章整改通知書，限期整改，對拒不整改者，按有關(guān)規(guī)定強制執(zhí)行和懲罰。
7）嚴格執(zhí)行裝修審批制度，凡是動火作業(yè)，須得到消防機關(guān)和物業(yè)公司批準方可施工，物業(yè)公司應(yīng)做好登記和全過程的監(jiān)督工作。
8）主動協(xié)作有關(guān)供氣、供電、消防機關(guān)做好消防檢查工作。
9）值班人員應(yīng)每天對公共通道進行檢查，剛好清理堵塞物品，和易燃易爆物品，保持通道順暢。酒樓、卡拉OK、餐廳、商場、地下室等重點防火部位應(yīng)增加巡查次數(shù)。對把房屋變更原用途的，責令業(yè)主復(fù)原原批準用途。
10）秩序維護員應(yīng)按規(guī)定制止人員攜帶易燃易爆物品進入物業(yè)區(qū)域。
物業(yè)公司管理制度11
第一條為樹立和保持公司良好的社會形象，進一步規(guī)范化管理，本公司轉(zhuǎn)正員工應(yīng)按本規(guī)定的要求著裝。
第二條員工在上班時間內(nèi)，應(yīng)著胸卡；
周一至周六統(tǒng)一著正裝，周七可著非正裝，但要注意儀容儀表，總體要求是：得體、大方整潔。
第三條男職員的`著裝要求：夏天著襯衣、系領(lǐng)帶；
著襯衣時，不得挽起袖子或不系袖扣。
不準穿皮鞋以外的其他鞋類（包括皮涼鞋）。
第四條女職員上班不得穿牛仔服、運動服、超短裙、低胸衫或其他有礙觀瞻的奇裝異服，并一律穿肉色絲襪。
第五條員工有外出活動或重要業(yè)務(wù)洽談時必須穿公司統(tǒng)一制服或相似款形正裝。
第六條員工上班應(yīng)注意將頭發(fā)梳理整齊。
男職員發(fā)不過耳，并一般不準留胡子；
女職員上班提倡化淡妝，金銀或其他飾物的佩戴應(yīng)得當。
第七條員工違反本規(guī)定的，辦公室除通報批評外，還予以經(jīng)濟處罰，一個月連續(xù)違反三次以上的，扣發(fā)當月考評工資級別20%。
第八條各部門、各管理處負責人應(yīng)認真配合、督促屬下員工遵守本規(guī)定。
一月累計員工違反本規(guī)定人次超過三人次或該部門員工總數(shù)20%的，該負責人亦予以通報和經(jīng)濟處罰。
物業(yè)公司管理制度12
1、崗前培訓
上崗前向每位新入職的公共秩序維護員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。
�、偕蠉徢氨仨氄莆展仓刃蚓S護、通訊及消防設(shè)備器材的使用和操作；②新入職的公共秩序維護員須進行3－5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；
2、崗位培訓
�、俟仓刃蚓S護培訓：根據(jù)每年制定的公共秩序維護部制定的培訓計劃，擬訂公共秩序維護培訓方案，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高公共秩序維護員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；
②消防培訓：根據(jù)每年制定的公共秩序維護部內(nèi)部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高公共秩序維護員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的；
�、勖课还仓刃蚓S護員必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的`人員在員工培訓簽到表上簽到。
3、培訓課程設(shè)置
�、倥嘤柲康模�
通過培訓，提高公共秩序維護員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的公共秩序維護隊伍；
�、谂嘤栱椖浚�
A、應(yīng)知、應(yīng)會部分
4頁第公司制度與規(guī)定部門制度與規(guī)定公共秩序維護常識服務(wù)意識教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹消防常識
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語、工作方法與技巧崗位工作職責與細則轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓
D、法律常識
�、叟嘤栆�
A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；
B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；
C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作；
D、拳術(shù)訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。
�、芸荚u方式
A、理論培訓在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75－84為良，60－74分為中，60分以下為差；
B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結(jié)束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定；
C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。
物業(yè)公司管理制度13
1.總則
1.1目的
為保障公司正常經(jīng)營的連續(xù)性和秩序,使倉庫作業(yè)合理化,避免浪費,降低成本,控制物
資,減少庫存資金占用,結(jié)合公司實際情況特制定本制度。
1.2適用范圍
本制度適用于xx物業(yè)管理有限公司正常經(jīng)營、辦公所需各種原輔材料、零配件、外協(xié)加工件、工具、辦公、清潔用品等物料的庫存管理規(guī)定。
2.管理原則
2.1倉庫管理應(yīng)保證滿足公司正常經(jīng)營所需的物資需要,不缺貨斷檔,并使庫存物資、采購成本總額資金費用最小化。
3. 辦理領(lǐng)料時間:
3.1根據(jù)公司經(jīng)營時間特點以及倉庫人員工作安排,制定倉庫領(lǐng)料工作時間為:除星期一(倉庫人員休息日)每天下午14:00-18:00。(特殊情況除外)
4.入庫
4.1物資入庫,倉管人員要親自同送貨人員辦理交接手續(xù),按照申購單核對清點物資名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、單價,按要求在送貨單上簽字,應(yīng)當認識到簽收是經(jīng)濟責任的轉(zhuǎn)移。
4.2物資入庫時應(yīng)先檢驗,未經(jīng)檢驗合格的,禁止放入倉庫,更不能投入使用。
4.3驗收合格后,根據(jù)發(fā)票(送貨單)上的名稱、規(guī)格型號、數(shù)量開具相應(yīng)的入庫單,交財務(wù)記帳。
4.4驗收不合格,或者發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當及時通知相關(guān)經(jīng)辦人員處理。
4.5一切物料的::購入都必須用增值稅專用發(fā)票方可入庫報銷,無稅票的,其物料價格必須下浮到能補足扣稅額為止。同時要注意審查發(fā)票的`正確性和有效性。
5.物資儲存保管
5.1物資的儲存保管,原則上應(yīng)以物資的屬性、特點和用途規(guī)劃設(shè)置倉庫,并根據(jù)倉庫條件考慮分區(qū)保管。
5.2物資擺放原則:在擺放合理安全可靠的前提下,必須做到過目見數(shù),檢點方便,成行成列,整齊美觀。
6.出庫
6.1物資出庫堅持'先進先出,按規(guī)定供應(yīng),節(jié)約用料'的原則發(fā)料。
6.2各部門要指定專人領(lǐng)取和專人管理使用物資。
6.3常備用料,凡屬可分割折零的,本著節(jié)約的原則,都應(yīng)折零領(lǐng)用,不準一次性領(lǐng)用。
6.4辦公用品領(lǐng)料程序:使用人填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量)→部門主管審批簽字→倉庫發(fā)料。
6.5水電工程配件領(lǐng)料程序:填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領(lǐng)料單并同《委托工作單》或《工作維修單》→倉庫發(fā)料。
6.6清潔、綠化用品領(lǐng)料程序:填寫領(lǐng)料單(物品名稱、規(guī)格型號、數(shù)量、并注明用途)→部門主管審批簽字→憑領(lǐng)料單并同《委托工作單》→倉庫發(fā)料。
6.7所有領(lǐng)用物料要求以舊(壞)換新,否則倉庫有權(quán)拒絕發(fā)料。
(附:以舊換新物料明細:a、辦公用品:打印機用墨盒、訂書機、計算器、辦公設(shè)備及電腦配件等;b、水電配件類:所有工具、燈具、水表、電表、開關(guān)類、閉門器、鎖類、設(shè)備工具配件、軸承類等;c、清潔、綠化類:所有工具、設(shè)備工具配件、膠桶、水管等。
7.倉庫賬目管理
7.1嚴格按照要求及時做好送貨單、入倉單、領(lǐng)料單等各種單據(jù)、票據(jù)的填寫倉工作,每次認真填寫各種單據(jù)、票據(jù)。
7.2做好物資盤點工作
7.2.1小盤點,每月底一次。主要查核是否帳實相符情況。
7.2.2中盤點,每半年一次。倉庫查核是否帳實相符,并矯正成本。
7.2.3大盤點,每年一次。公司資產(chǎn)全面盤存。
7.2.4每年年終,倉管部門會同財務(wù)、使用部門總盤存。對盤點情況,填寫庫存物資統(tǒng)計表,各方在清冊上簽名。
7.2.5對盤點出的過期、變質(zhì)不能使用物品及時處理;對盤盈、盤虧情況,報主管批準后調(diào)整賬目。
7.3每月月底做好倉庫月報表并做好電子賬的工作:認真輸入資料,做好備份文件的管理。
8.倉庫防火、防潮、防盜、防蟲管理
8.1做好倉庫防火、防潮、防盜、防蟲工作,確保倉庫物品的質(zhì)量和安全,配備好必要的滅火器材。
8.2保持適當::的溫度、濕度、通風、照明等條件,倉管員加強對倉庫日常防火、防潮、防蟲工作,注意清潔衛(wèi)生,定期實施安全檢查。
8.3倉庫嚴禁吸煙,非倉庫人員,未經(jīng)同意,不準入內(nèi)。
9.廢舊物資管理
9.1所有廢舊物資統(tǒng)一交回倉庫,使用人員不得自行處理。
9.2廢舊物資嚴格按照《廢舊物資報廢處理申請表》要求處理。
10.其它有關(guān)事項
10.1倉庫人員工作調(diào)動時一定要辦理移交手續(xù),列明移交物資清單(一式三份),經(jīng)三方確認后,要求各方簽字確認,以免發(fā)生糾紛。
10.2倉庫的盈虧反映出倉庫人員的工作質(zhì)量,力求做到不出差錯。
10.3對倉庫人員由于工作失誤造成的虧損,要進
行處理以及賠償。
10.4及時了解各部門使用物資確保庫存量,及時補倉;及時了解采購情況,保障采購物品及時到位順利開展工作;努力協(xié)調(diào)好與各部門的工作。
11.附則
11.1本制度由公司辦公室負責解釋;
11.2本制度報總經(jīng)理審批備案后生效。
物業(yè)公司管理制度14
第一部分崗位職責
公司總經(jīng)理崗位職責
1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。
2、帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。
4、抓好精神文明建設(shè)，維護業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。
5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。
8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng)營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復(fù)，認真解決。
9、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
10經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
公司副總經(jīng)理崗位職責
1、在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助經(jīng)理抓好全面工作。
2、主要抓好設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領(lǐng)全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。
3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。
4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務(wù)，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。
5、調(diào)動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經(jīng)理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復(fù)、認真解決。
6、關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。
7、經(jīng)濟與上級公司和政府相關(guān)部門順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
職能部門經(jīng)理崗位職責
1、在公司總經(jīng)理室的領(lǐng)導(dǎo)下，全面實施本部門的各項工作。
2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。
3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。
4、負責制定本部門員工的業(yè)務(wù)培訓計劃，定期開展員工培訓。
5、負責指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。
管理處主任崗位職責
在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務(wù)和管理工作。
1、建立、健全各項規(guī)章制度，檢查督促崗位責任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實獎懲制度；
2、安排和調(diào)整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函；
3、負責傳達公司文件、通知及會議精神；
4、檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清衛(wèi)人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理；
5、熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作；
6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進服務(wù)質(zhì)量；
7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃；
8、加強各班的團結(jié)合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；
9、認真完成公司交給的其他任務(wù)。
內(nèi)勤員崗位職責
內(nèi)勤員在管理處主任統(tǒng)一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎(chǔ)性工作。
1、按照物業(yè)服務(wù)的需要，編制采購計劃，并實施采購；
2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳；
3、協(xié)助主任組織開展社區(qū)文化服務(wù)；
4、做好本部門員工的考勤、考核管理；
5、負責管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；
6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)；
7、負責接聽服務(wù)電話，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報；
8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業(yè)主，并做好收費記錄；
9、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；
10、完成本部門安排的其他工作。
管理員崗位職責
在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理服務(wù)工作。
1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況；
2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用；
3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；
4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；
5、負責對外包服務(wù)過程進行監(jiān)督管理；
6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。
文員崗位職責
1、負責部門的文件撰寫、整理工作；
2、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文；
3、負責辦理各類外來人員的出入證件；
4、協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄；
5、接待來訪的業(yè)主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內(nèi)容記錄在案；
6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密；
7、向各業(yè)主發(fā)出書面繳交各項費用的通知書；
8、通過各種媒介做好宣傳工作；
9、負責組織業(yè)主意見征詢活動和社區(qū)文化活動；
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出納崗位職責
1、清點匯總部門交來的款項；
2、審核原始憑證是否完整；
3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用；
4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務(wù)；
5、填制記帳憑證，交會計記帳；
6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全。
保安人員崗位職責
�。ㄒ唬�、總則
1、貫徹執(zhí)行公安機關(guān)和上級部門制訂的各項法規(guī)和制度，努力維護好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；
2、遵守公司規(guī)章制度和《員工手冊》，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；
3、負責做好對轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；
4、負責做好機動車輛的管理和收費工作；
5、負責做好綜合管理費收取工作；
6、熟悉樓宇情況、以動態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；
7、按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續(xù)，認真做好值班記錄和交接班記錄；
8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業(yè)轄區(qū)各項管理規(guī)定。
�。ǘ⒈０碴犼犻L崗位職責
保安隊長在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責保安隊的各項管理工作。
1、了解和掌握保安隊的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監(jiān)督工作，對物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理；
2、主持保安業(yè)務(wù)工作會議，督促檢查各項規(guī)章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關(guān)規(guī)定的落實情況，組織隊員學習業(yè)務(wù)知識和形體儀表訓練，認真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓練，提高全體隊員的整體素質(zhì)。；
3、經(jīng)常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例；
4、掌握隊員的思想動態(tài)，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題；
5、教育培養(yǎng)所屬班長，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；
6、處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問題和事故及時向領(lǐng)導(dǎo)匯報，并采取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。
7、完成公司交辦的收費等其它工作任務(wù)。
（三）、保安班長崗位職責
保安班長在保安隊長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負責保安隊日常事務(wù)的實施工作。
1、負責組織當班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認真做好執(zhí)勤工作，及時糾正和登記違紀違章現(xiàn)象；
2、檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；
3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況；
4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務(wù)會，經(jīng)常對隊員進行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時解決當班時間內(nèi)的各種突發(fā)事件。
5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關(guān)系；
6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業(yè)主的投訴，落實安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭?yīng)及時向上級請示匯報；
7、團結(jié)本班人員，堅持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。
8、完成公司下達的其他任務(wù)。
�。ㄋ模┍０矄T崗位職責
1、門崗
�、偈煜の飿I(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；
�、诒３滞䥽揽删吹膬x表儀容，樹立良好的精神風貌；
�、圬撠熥龊么笞谖锲烦鑫飿I(yè)轄區(qū)的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業(yè)轄區(qū)；
④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。
⑤熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報警設(shè)施的使用方法；
⑥做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。
�、哓撠熁卮鸾鉀Q住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內(nèi)的`問題；
�、鄬θ魏斡袚p物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止。
2、巡邏崗
�、賴栏褡袷毓疽�(guī)章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執(zhí)行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范；
�、跇淞娏业呢熑胃�，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；
③熟知本人責任區(qū)域內(nèi)住戶情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；
�、苁煜の飿I(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識；
�、菅膊楣苍O(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時上報，對任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時進行規(guī)勸和制止；
⑥加強對物業(yè)轄區(qū)的機動車輛管理，維持車輛停放秩序；
⑦積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓，努力提高自身素質(zhì)。
消防員（保安員兼）崗位職責
1、切實貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種滅火器的使用方法；
2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺帳定期進行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；
3、物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務(wù)消防員的職責，不得臨陣借故逃避；
4、發(fā)生火警事故時，迅速報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協(xié)助有關(guān)部門查清起火原因；
監(jiān)控值班員崗位職責
1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。
2、熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；
3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄；
4、負責設(shè)備的日常巡視、情況記錄；
5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。
維修人員崗位職責
1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務(wù)意識；
2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；
3、嚴格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修；
4、積極為業(yè)主提供多項便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無投訴；
5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；
6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，服務(wù)過程須請業(yè)主簽字認可；
7、愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。
8、負責對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。
9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。
清衛(wèi)工崗位職責
1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度和《員工手冊》；
2、尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時完成工作任務(wù)；
3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；
4、文明服務(wù)，作風廉潔，拾金不昧；
5、按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；
6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；
7、對保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時行保安員或管理員匯報；
8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時清除；
9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。
綠化工崗位職責
1、遵守公司的規(guī)章制度和《員工手冊》；
2、服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證；
3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；
4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；
5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農(nóng)藥；
6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇；
7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上；
8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；
9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。
第二部分公共制度
全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。
接待來信來訪來電投訴制度
為了實現(xiàn)“管理無盲點，服務(wù)無挑剔，業(yè)主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進服務(wù)質(zhì)量，嚴格認真對待業(yè)主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：
1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務(wù)接受業(yè)主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，應(yīng)當場予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將業(yè)主（住戶）反應(yīng)的問題當場予以接待，而后轉(zhuǎn)告相應(yīng)部門。
2、每一位員工都有責任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。
3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業(yè)”。
4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。
5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。
6、對投訴內(nèi)容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。
7、凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門辦理交涉，盡早為業(yè)主排憂解難，決不允許推托了事。
8、員工應(yīng)認真做好本職工作，積極為業(yè)主提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。
9、對業(yè)主的投訴應(yīng)及時進行分析總結(jié)，對反復(fù)出現(xiàn)的問題，應(yīng)組織有關(guān)部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。
10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。
管理人員文明服務(wù)標準
1、熱愛本職工作，努力學習管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”理念。
2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。
3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。
4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不謀私。
5、遵守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。
6、對業(yè)主應(yīng)熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投訴、批評、建議，要及時進行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。
員工文明服務(wù)要求
1、熱愛本職工作：
�、僖獦淞⒏珊梅⻊�(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。
�、诳炭鄬W習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。
�、鄞龢I(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責做好工作。
2、文明管理：
�、賰x態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。
�、谡Z言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務(wù)必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復(fù)人。
�、壑鲃訜崆椋涸诜⻊�(wù)過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。
�、軆�(yōu)質(zhì)服務(wù)：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應(yīng)多為業(yè)主著想，為業(yè)主提供各種便民服務(wù)。
�、葜v誠信：誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風，也是我們經(jīng)營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。
員工廉潔工作制度
1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。
2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。
3、不謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的便宜。
4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設(shè)備進行私人活動和聊天等。
5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。
6、不亂收費或收費不開收據(jù)。
7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進行敲詐勒索。
8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。
9、維護公司利益，遵守公司機密。
10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。
11、不挪用、拖欠和侵吞公款。
12、不索取或收賄賂、好處，要潔身自好。
13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。
14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠服務(wù)和物價。
15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。
16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品，賺取外快。
對外服務(wù)工作管理制度
1、思想面貌：細心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。
2、上班紀律：上班時間根據(jù)公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作；工作結(jié)束后，必須及時到公司簽到；上班時必須佩戴工作證，以便接受業(yè)主、住戶監(jiān)督。
3、服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時完成，以保證業(yè)主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。
4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業(yè)主、住戶反映，如業(yè)主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。
5、工作人員如損壞住戶財產(chǎn)，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。
6、凡業(yè)主、住戶付給服務(wù)費一律交公司，并開具發(fā)票，若私自收取小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎金，情節(jié)嚴重者作辭退處理。
鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度
1、為了改進服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。
2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主管領(lǐng)導(dǎo)。
3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門負責人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實際效果，可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。
5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。
6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。
第三部分管理處類制度
管理員工作責任監(jiān)督區(qū)日巡視制度
1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監(jiān)督區(qū)。
2、每個工作日必須到各自的監(jiān)督區(qū)域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。
3、巡視監(jiān)督要求：
①檢查小區(qū)保安員、衛(wèi)生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關(guān)規(guī)章制度的行為）；
�、跈z查小區(qū)是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區(qū)內(nèi)有無亂設(shè)攤及跨門營業(yè)）；
�、坌^(qū)是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區(qū)內(nèi)有無可疑人員活動）；
④小區(qū)內(nèi)環(huán)境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛(wèi)生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區(qū)內(nèi)是否有影響正常休息的噪聲源）；
�、莼A(chǔ)設(shè)施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口、欄桿是否完好）；
�、蘖粢鈨A聽業(yè)主對物業(yè)管理的意見反映。
4、在巡視過程中，做好記錄。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時處理，對重大問題和不能處理的事項應(yīng)向主管匯報。
管理處走（回）訪制度
為加強物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的聯(lián)系，使管理處各項工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對住戶走（回）訪制度。
1、走（回）訪要求
①物業(yè)管理處正、副主任把對業(yè)主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中；
②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄；
③走（回）訪中，對業(yè)主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復(fù)，應(yīng)告知預(yù)約時間回復(fù)；
�、茏撸ɑ兀┰L后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領(lǐng)導(dǎo)請示解決，業(yè)主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。
2、走（回）訪時間及形式
�、俟芾硖幹魅�、管理員每月登門走（回）訪4次；
�、诿考径葏⒓右淮尉游瘯匍_的墻門組長會議，廣泛征求意見；
③有針對性地對業(yè)主（住戶）作專題調(diào)查，聽取意見；
④物業(yè)管理處設(shè)立投訴信箱，投訴電話；
⑤隨時熱情接待來訪，作好登記。
第四部分安全、消防、車輛管理制度
第一章安全管理制度
保安人員守則
一、著裝儀表
1、工作或執(zhí)勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿；
2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。
二、行為規(guī)范
1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；
2、站崗時姿態(tài)嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等；
3、值班室內(nèi)時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天；
4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關(guān)人員閑聊；
5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執(zhí)勤點，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開崗位；
6、值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開崗位到快餐店就餐；
7、不得脫離崗位，按照規(guī)定時間、指定地點站崗；
8、不得睡覺；
9、對住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，三、日常管理
1、不得遲到早退，嚴格按照規(guī)定時間站崗或巡邏；
2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記；
2、嚴格執(zhí)行對講機管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；
4、做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品；
5、門崗值班室不得會客。
四、罰則
1、違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理；
2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；
3、本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。
值班管理規(guī)定
1、保安人員實行24小時輪流值班制度。
2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。
3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發(fā)事件。
4、當值班人員發(fā)現(xiàn)情況時，應(yīng)做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。
①報告時簡要說明事發(fā)地點、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；
�、诩皶r勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；
③遇緊急事件及重大事故應(yīng)報告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；
�、茉诋敯嗥陂g發(fā)生的問題及處理經(jīng)過，在《值班記錄》做好記錄。
保安人員值班制度
1、三星級小區(qū)保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。
2、二星級小區(qū)站崗時間分為三個時段，分別為：
早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00；
午間段：11：00—13：00
晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）
5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。
3、一星級小區(qū)站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）
05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。
4、本規(guī)定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。
5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區(qū)，實行24小時不間斷巡邏。
交接班制度
為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。
1、本班相互轉(zhuǎn)換崗位時，須認真做好崗位交接。
2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負責。
3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班；
2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作；
3、保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業(yè)有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發(fā)現(xiàn)問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問題，應(yīng)立即報告領(lǐng)班或部門負責人處理；
4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班；
保安員培訓制度
1、崗前培訓
上崗前向每位新入職的保安員介紹物業(yè)轄區(qū)情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。
�、偕蠉徢氨仨氄莆毡０病⑼ㄓ嵓跋涝O(shè)備器材的使用和操作；
�、谛氯肼毜谋０矄T須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗；
2、崗位培訓
�、俦０才嘤枺焊鶕�(jù)每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應(yīng)變能力和身體素質(zhì)，使其掌握基本技能；
�、谙琅嘤枺焊鶕�(jù)每年制定的保安部內(nèi)部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內(nèi)容，通過授課與實際操作相結(jié)合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的；
�、勖课槐０矄T必須根據(jù)培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。
3、培訓課程設(shè)置
�、倥嘤柲康模和ㄟ^培訓，提高保安員的綜合素質(zhì)和服務(wù)水平，培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安隊伍；
�、谂嘤栱椖浚�
A、應(yīng)知、應(yīng)會部分
公司制度與規(guī)定
部門制度與規(guī)定
保安常識
服務(wù)意識教育
禮節(jié)、禮貌及員工的行為規(guī)范、個人修養(yǎng)
轄區(qū)設(shè)施、設(shè)備介紹
消防常識
B、崗位工作規(guī)范
崗位禮貌用語、工作方法與技巧
崗位工作職責與細則
轄區(qū)突發(fā)事件的處理
C、消防培訓
D、法律常識
③培訓要求
A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理；
B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄；
C、隊列訓練時，按正規(guī)化軍事要求操作；
D、拳術(shù)訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。
④考評方式
A、理論培訓在結(jié)束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優(yōu)，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差；
B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結(jié)束后進行考核，成績分為優(yōu)、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定；
C、根據(jù)考評等級給予相應(yīng)的獎勵和處罰。
警棍使用制度
為嚴格規(guī)范警棍使用，特制定如下規(guī)定：
1、警棍是保安人員執(zhí)行公務(wù)時佩戴的自衛(wèi)防暴器械，保安員應(yīng)嚴格保管和使用，不得將警棍轉(zhuǎn)借給他人。
2、當班保安員應(yīng)將警棍掛在腰帶后右側(cè)。
3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。
4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。
5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。
6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。
7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發(fā)現(xiàn)警棍被損壞而不報告，應(yīng)負責賠償。
對講機使用制度
對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對講機使用規(guī)定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。
1、使用規(guī)定
�、偈褂脤χv機要本著“愛護設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護；
�、诔謾C人負責保管和使用對講機，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時不得拿在手中；
�、郯l(fā)現(xiàn)對講機有損壞或通訊失靈，持機人應(yīng)立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修；
④嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）；
�、輫栏癜凑諏χv機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果；
�、藿唤影鄷r，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。
2、對話要求
�、俸艚袑Ψ�，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是×××，呼叫×××，收到請回話”；
�、谑战臃交卦捄螅舴揭喢鞫笠厍闆r講清除，收接方收到情況或信號后，應(yīng)回答“清楚”或“明白”；
③對講機僅限于進行公事聯(lián)絡(luò)，用對講機講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關(guān)的事情；
凡違反以上規(guī)定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟處罰。
監(jiān)控系統(tǒng)操作制度
1、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。
2、值班員必須嚴格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛護設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
3、未經(jīng)上級部門主管批準，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；
4、未經(jīng)上級部門主管批準，無關(guān)人員不得進入監(jiān)控室；
5、保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進行擦拭、維護；
6、確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營造良好的工作環(huán)境；
背景音樂播放制度
1、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握背景音樂系統(tǒng)的操作；
2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統(tǒng)，不得私自拆卸或更改設(shè)置，確保其正常運作；
3、嚴格按照規(guī)定的時間和規(guī)定的內(nèi)容播放音樂；
4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設(shè)備，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將追究當班人員相關(guān)責任；
4、保持背景音樂設(shè)備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環(huán)境。
物品出入登記制度
1、為維護物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的財產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時必須進行登記；
2、值班人員對攜帶進入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區(qū)；
3、值班人員對攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：
�、賹贅I(yè)主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發(fā)的后果后放行；
�、趯ψ苑Q是業(yè)主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業(yè)主資料或登記其身份證件后方可放行；
�、蹖偻鈦砣藛T的必須登記其身份證件號碼等相關(guān)內(nèi)容，進行相關(guān)的聯(lián)系，認證其攜帶物品合法后方可放行；
4、值班人員應(yīng)嚴格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，可以進行適當?shù)谋P問，對未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責任。
重大事件報告制度
一、重大事件報告制度
為及時妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報告制度。
1、重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶）；中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；
2、發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現(xiàn)場處理，同時盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報告公安、消防等機構(gòu)協(xié)助處理；
3、參與事件處理的部門經(jīng)理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內(nèi)以書面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細記錄事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過；
4、重大事件報告表由部門經(jīng)理簽名后上報，入部門經(jīng)理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報；
5、參與事件處理的部門應(yīng)在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結(jié)表上報公司領(lǐng)導(dǎo)，如實匯報事件的詳細處理過程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類似情況發(fā)生的預(yù)防措施。
二、緊急事件處理程序
1、突發(fā)事件處理程序
�、俜灿鐾话l(fā)事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部；
②簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值；
③驅(qū)散無關(guān)人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況；
�、懿榭幢据爡^(qū)各類記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無可疑情況和人員；
�、輰账�、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化；
⑥對糾紛事件應(yīng)及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)；
�、邔鍪录�(yīng)做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應(yīng)報告派出所處理；
�、鄬ι婕靶淌录爸卮筘熑问鹿驶蛞蛑伟�、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關(guān)調(diào)查處理；
�、嵯嚓P(guān)責任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大；
�、獗０膊拷M織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報公安機關(guān)、有關(guān)部門及公司總經(jīng)理。
2、斗毆等暴力事件的處理程序
�、偬幚矶窔缺┝κ录�(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵；
�、谘膊榘l(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安部指令；
�、郾０膊拷訄蠛笠暻闆r派適當數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場面無法控制，應(yīng)盡快報告公安機關(guān)；
�、芏窔录形飿I(yè)轄區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護好現(xiàn)場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償；
�、萑缟婕靶淌掳讣瑧�(yīng)交公安機關(guān)處理；
�、奘录腥缬腥藛T受傷要及時組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；
�、呷缦右扇颂优埽瑧�(yīng)跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向
3、盜竊等破壞事件的處理程序
①巡查發(fā)現(xiàn)或接報物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安部的指令；
�、诒０膊拷訄蠛�，應(yīng)迅速排適當數(shù)量保安人員到現(xiàn)場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；
③事件如有財產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護現(xiàn)場，留下目擊者，不要觸動現(xiàn)場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償；
�、苋缟婕靶淌仑熑�，應(yīng)交公安機關(guān)處理。
4、電梯困人的處理程序
�、僦蛋嗳藛T接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場協(xié)助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部；
�、诒O(jiān)控中心通過電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；
�、廴缬鎏厥馇闆r無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應(yīng)立即報消防部門或求助有關(guān)部門解決；
�、懿块T經(jīng)理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經(jīng)過。
5、停電停水的處理程序
①接通知物業(yè)轄區(qū)在短時間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主；
�、谖搭A(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動應(yīng)急水源，盡快采取措施恢復(fù)供電供水，并對業(yè)主做好解釋工作；
�、郾０膊颗沙鲞m當?shù)谋０踩藛T維護秩序，以防有人趁機制造事端。
6、發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理
�、倭⒓蹿s赴現(xiàn)場，切斷電源；
�、谠谖辞袛嚯娫粗埃胁豢捎萌梭w接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開；
�、哿⒓催M行人工急救，并送醫(yī)院急救。
第二章消防管理制度
消防安全檢查制度
為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：
1、每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評對物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進行安全檢查；
2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與；
3、檢查項目：
�、俑鞑块T（管理處）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；
�、诜块g所使用的電器是否符合安全規(guī)定；
�、墼O(shè)有消防報警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報警系統(tǒng)是否正常。
3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。
消防培訓制度
為貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。
1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；
2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%；
3、培訓內(nèi)容包括：
�、賹W習消防理論知識
�、谑煜な褂贸Ｓ脺缁鹌鞑�
�、坶_展消防綜合演練
4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括：
①物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定
�、谙缿�(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法
滅火器管理規(guī)定
1、滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；
2、保安部負責滅火器的管理工作；
3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；
4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時間或充氣日期；
5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。
火災(zāi)處理制度
1、發(fā)現(xiàn)初期火警，在場人員應(yīng)該：
�、偌皶r報告物業(yè)轄區(qū)當值主管，報告內(nèi)容包括火警具體地點、燃燒物性質(zhì)、火勢蔓延方向；
�、诹⒓蠢酶浇臏缁鹌髌餍祿渚�，盡量控制火勢發(fā)展；
2、物業(yè)轄區(qū)當值主管接到現(xiàn)場報告后：
�、賻ьI(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現(xiàn)場；
②立即指揮在場人員進行滅火撲救；
�、壑笓]火警現(xiàn)場及可能受影響范圍的人員疏散；
3、當撲救無效，當值主管及時決定：
�、賹缁鹑藛T撤離至安全距離內(nèi)；
�、诹⒓聪蛏霞墔R報；
③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報告消防部門。
第三章車輛管理制度
停車管理制度
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區(qū)。
2、非小區(qū)住戶的車輛進入小區(qū)時，門衛(wèi)應(yīng)嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區(qū)時，應(yīng)對其進行檢查，并按規(guī)定收取停車費。
3、管理人員對在小區(qū)內(nèi)超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。
4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區(qū)的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區(qū)路面和公共設(shè)施的車輛要令其賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。
5、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放規(guī)定和收費標準，不得舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
小區(qū)車輛停放、出入管理規(guī)定
為加強對出入、停放本小區(qū)車輛的管理，維護小區(qū)正常生活秩序，確保住戶的生命財產(chǎn)安全，特對出入、停放本小區(qū)的車輛作如下規(guī)定：
1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛?cè)胄^(qū)。2噸以上的卡車一律不得進入小區(qū)，特殊情況除外。
2、本小區(qū)有車輛的住戶，應(yīng)向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區(qū)停放，按規(guī)定收取IC卡工本費、停車費。
3、本小區(qū)住戶車輛進入小區(qū)后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內(nèi)，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。
4、非本小區(qū)住戶的車輛，進入大門時應(yīng)主動向門衛(wèi)出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領(lǐng)取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區(qū)，嚴禁沖闖大門。出小區(qū)時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。
5、進入本小區(qū)的貨車，卸完貨物后應(yīng)及時離開小區(qū)，因故不能離開的，應(yīng)將車停放在指定停車位置。
6、進出、停放車輛必須服從小區(qū)管理人員的管理。駛?cè)胄^(qū)的車輛應(yīng)減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)照價賠償損失，并視情節(jié)處以罰款。
7、管理人員必須堅持原則，嚴格執(zhí)行車輛出入、停放管理規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，違者從嚴處理。
8、違反以上規(guī)定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區(qū)有關(guān)規(guī)定辦理，情節(jié)特別嚴重的，移交公安部門處理。
車輛停放收費標準
根據(jù)鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標準作如下規(guī)定：
1、本小區(qū)有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。
2、本小區(qū)無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。
3、臨時出入本小區(qū)的車輛，自進入小區(qū)起，1小時內(nèi)不收費；1小時以上至4小時內(nèi)，每輛（次）2元；四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續(xù)時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。
收費人員管理制度
1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情服務(wù)，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。
2、加強學習，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。
3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區(qū)的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償；如遇車輛丟失，根據(jù)電腦資料要追究當班值班人員的責任。
4、堅持原則，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。
5、愛護設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。
6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款I(lǐng)C卡應(yīng)分類保管，交收費管理員處理。
7、認真交接班，如實做好各項登記。
8、維持收費崗?fù)ち己弥刃�，保持收費崗?fù)ぜ俺鋈胲嚨赖男l(wèi)生整潔。
出口人工抬閘管理制度
1、當車主持月租卡、貴賓卡不能自動抬閘時，收費員應(yīng)檢查該卡資料與其車輛牌號是否相符，資料相符的人工抬閘放行；持時租卡不能讀取數(shù)據(jù)時，應(yīng)檢查其駕駛證、身份證，并做好登記后方可人工抬閘放行。
2、其他特殊情況需要進行人工抬閘時，須經(jīng)當班班長或管理處負責人同意后方可人工抬閘放行。
3、出小區(qū)的車輛無卡時應(yīng)詳細詢問原因，如確屬丟失停車卡的，應(yīng)出示其駕駛證、身份證等相關(guān)證件，登記后方可出小區(qū)，以免造成車輛丟失。
3、每次人工抬閘，須做好《人工抬閘登記表》的記錄。
4、未執(zhí)行以上規(guī)定，造成車輛丟失等事故，將追究當事人相關(guān)責任。
月租卡管理規(guī)定
1、月租卡為月租車輛出入小區(qū)的憑證，持卡人須妥善保存，因持卡人使用或保存不善造成月租卡失效、丟失的，由公司補辦，并由原持有人交納制作工本費。
2、月租卡僅限本車使用，不得轉(zhuǎn)借，如發(fā)現(xiàn)使用月租卡的車號與登記在冊的月租車輛牌號不符的，公司有權(quán)將IC卡收回，借用IC卡者須按停車時長交納停車費，該月租卡持有者須到管理處申請補辦，并交納制作工本費。
3、月租卡用戶應(yīng)在月租卡到期前3日內(nèi)到管理處續(xù)交停車費，交回月租卡，發(fā)給臨時通行卡，月租卡續(xù)費發(fā)放時收回臨時通行卡。逾期未交，按臨時停車收取停車費。
4、月租卡在車輛在出入小區(qū)時應(yīng)隨身攜帶，因忘記帶月租卡或丟失月租卡而不能出小區(qū)的車輛應(yīng)提供身份證明材料方可出小區(qū)。不能入場時，應(yīng)在入場前同管理處聯(lián)系，并服從保安收費人員的指揮，不得阻塞車道。
車輛免費制度
1、本公司的車輛可免費，但駕駛員必須在《車輛免費登記表》簽名，以備財務(wù)部查核。
2、軍警車輛除執(zhí)行公務(wù)時免費外，其他一律不得免費。
3、如遇特殊情況需免費的，必須經(jīng)管理處主任以上級別人員批準后方可免費，并做好相關(guān)登記。
收費人員交接班制度
1、交接班時，交班人員應(yīng)按照《收費人員交接班登記表》如實填寫相關(guān)內(nèi)容，并在交班人一欄簽名，接班人核對無誤后在接班人一欄簽名確認。
2、接班人接班時，應(yīng)當面點清發(fā)票號碼、收費金額、時租卡數(shù)量、設(shè)備運行狀況等，交班后發(fā)現(xiàn)錯誤，由接班人負責。
收費人員財務(wù)結(jié)算制度
1、每周五為收費管理員收取停車費時間。
2、財務(wù)部指定專人負責核算收費員收費情況。
特殊事件制度
1、停電處理制度
�、偃缬鐾ｋ�，收費員應(yīng)立即關(guān)閉入口，打開出口，設(shè)立相關(guān)警示并做好解釋工作。
②停電期間，收費員應(yīng)對進入小區(qū)的車輛進行人工登記，填寫《車輛出入登記表》，按照時長收取停車費，做好停電前所發(fā)放的時租卡的回收工作，免收停車費，該時租卡另行放置，由收費系統(tǒng)管理員處理。
�、弁ｋ娖陂g應(yīng)嚴防時租卡流失，如時租卡丟失，其損失按照30元張由全體收費人員共同均攤。
④電力供應(yīng)后，應(yīng)立即恢復(fù)停車收費系統(tǒng)的正常使用，對在停電期間進入小區(qū)的車輛根據(jù)《車輛出入登記表》按照停車時長收取停車費，人工抬閘出小區(qū)，做好《人工抬閘登記表》的記錄。
�、萃ｋ娖陂g如遇交接班，交班人應(yīng)向接班人做好相關(guān)交接。
2、設(shè)備故障
�、偃鐚僮陨矶虝r間能夠排除的，應(yīng)向受阻車輛做好解釋工作，請其稍候，迅速恢復(fù)設(shè)備正常使用狀態(tài)。
②如屬自身無法排除或短時間無法排除的，應(yīng)立即通知收費系統(tǒng)管理員處理，同時執(zhí)行按照《停電處理制度》，做好車輛出入。
3、盜竊等破壞事件
�、倭⒓聪蚬芾硖庁撠熑嘶虮０膊繄蟾�，簡要說明現(xiàn)場情況（地點、人員數(shù)量、人員財產(chǎn)損失等）。
�、诒３掷潇o，如能處理可將有關(guān)人員帶往管理處協(xié)助調(diào)查，如不能及時處理，應(yīng)嚴密監(jiān)視現(xiàn)場，等候上級處理。
③保護現(xiàn)場不受破壞，以待有關(guān)單位取證。
4、拒不交費或失卡、卡損壞車輛
�、倌托南蚱浣忉層嘘P(guān)文件和公司規(guī)定。
�、谌缙湫U不講理，應(yīng)通知當班班長或管理處負責人處理。
�、圩龊闷陂g車道的疏通工作。
5、車道堵塞
�、僭诓贿`背公司原則的情況下，以最快捷的方式疏通車道。
�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。
6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費
�、傧蝰{駛員解釋公司的規(guī)定。
�、谌珉y以獨自處理，應(yīng)盡快通知當班班長或管理處負責人處理，或向上級請示處理。
�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場。
�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭執(zhí)。
第五部分工程維修類制度
工程維修管理制度
1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。
2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復(fù)時間，不得無故拖延。
4、工程部門在確定每件維修工作時，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。
8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。
維修材料管理制度
1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。
2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。
3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。
4、發(fā)放材料時，材料保管員應(yīng)審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。
5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。
6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。
7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領(lǐng)取材料，必須向主任及上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。
8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務(wù)部。
上門維修服務(wù)的規(guī)范要求
1、敲門
有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。
2、介紹
主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員XX，前來為您服務(wù)�！�
3、進門
如進入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。
4、維修
維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向房間主人打招呼。
5、整理
修理完畢，做到工完場清。
6、收費
按規(guī)定標準收費。
7、填單
如實填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名。
8、辭別
向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見�！�
9、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。
有償服務(wù)收費制度
1、公司開展有償服務(wù)活動，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。
2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機構(gòu)正常動作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。
3、做到服務(wù)項目、收費標準、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。
4、服務(wù)人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務(wù)部，不得挪用。
5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或向公司投訴。
6、嚴禁服務(wù)人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。
7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則，避免服務(wù)后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。
8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報或投訴。
維修回訪工作制度
1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。
2、回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項目維修三天內(nèi)回訪。
3、回訪內(nèi)容
�、賹嵉夭榭淳S修項目；
�、谙蛟诰S修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；
�、壅髟兏倪M意見；
�、芎藢κ召M情況；
⑤請被回訪人簽名。
4、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。
第六部分清衛(wèi)、綠化類制度
清潔衛(wèi)生實施細則
1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。
2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。
4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。
6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。
7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。
8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。
9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。
10、樓道梯級清潔每周一次，三星級小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。
11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。
12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。
13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區(qū)每兩個月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。
14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。
15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。
16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。
17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；
18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。
19、消殺工作：
�。�1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進行一次，期間應(yīng)注意：
A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；
B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；
C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；
�。�2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項：
A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；
B、噴灑時應(yīng)作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；
C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。
�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。
病蟲害防治規(guī)范
1、綠化負責人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應(yīng)包括：
A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計劃；
B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；
C、病蟲害防治的費用預(yù)算計劃。
2、應(yīng)堅持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應(yīng)及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。
3、綠化負責人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。
4、對園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；
5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。
6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補救措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。
7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應(yīng)評價，見《病蟲害防治檢查表》。
花木養(yǎng)護規(guī)范
1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。
2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。
3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。
4、對花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負責人定。
5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應(yīng)定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。
6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責成其照價賠償。
草坪養(yǎng)護規(guī)范
1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。
2、當草坪需要改良時，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。
3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。
4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。
5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。
6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。
7、每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1—2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。
8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。
9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。
喬灌木養(yǎng)護規(guī)范
1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤�，對造型樹�?yīng)每兩個月修剪一次外形以保持外形。
2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應(yīng)每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。
3、喬木應(yīng)每年施有機肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。
4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應(yīng)注意風向，保護員工及周圍人員安全。
5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。
�、谌缬觥皢栴}車輛”應(yīng)將車輛安排到不堵塞車道的地方再進行處理。
6、軍警車輛不按規(guī)定停放或不交停車費
①向駕駛員解釋公司的規(guī)定。
�、谌珉y以獨自處理，應(yīng)盡快通知當班班長或管理處負責人處理，或向上級請示處理。
�、郾M力將駕駛員留在現(xiàn)場。
�、鼙３掷潇o、克制、有禮，不使用過激的語言及不禮貌的行為與駕駛員發(fā)生爭執(zhí)。
第五部分工程維修類制度
工程維修管理制度
1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。
2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。
3、每一維修工程，工程部門應(yīng)在區(qū)分責任之后，及時制定維修方案，指定專人負責，并明確修復(fù)時間，不得無故拖延。
4、工程部門在確定每件維修工作時，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作。
5、每逢中大雨以上，工程部門人員應(yīng)及時檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。
6、每年汛期期間（5―10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。
7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修行為。
8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計劃及年底維修物業(yè)專題報告。
維修材料管理制度
1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使用，避免材料的浪費，特制訂本規(guī)定。
2、采購員根據(jù)工程維修部的材料計劃單采購材料，所采購的材料必須合乎維修使用的要求。
3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。
4、發(fā)放材料時，材料保管員應(yīng)審核維修單的項目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。
5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際耗用材料的名稱及數(shù)量，填報進維修單，并要求住戶簽證，對未用完的材料必須退還材料庫。
6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。
7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領(lǐng)取材料，必須向主任及上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。
8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當月底送交辦公室及財務(wù)部。
上門維修服務(wù)的規(guī)范要求
1、敲門
有門鈴時，輕按門鈴，按鈴時間不要過長，無人應(yīng)答再次按鈴，按鈴時間加長。沒有門鈴時，則輕叩門三響，無人應(yīng)答再次叩門，叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人應(yīng)答，等候三分鐘，若主人仍未返回，寫留言條塞入用戶門內(nèi)。
2、介紹
主人聞聲開門或在門內(nèi)詢問時，首先自我介紹：“對不起，打擾了，我是某某物業(yè)有限公司維修人員ⅩⅩⅩ，前來為您服務(wù)�！�
3、進門
如進入十分整潔的房間，員工應(yīng)將鞋子脫在門外，赤腳進入、或穿好自備鞋套，經(jīng)主人許可，進門可不必套鞋套，進入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在主人選定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸下來的零件直接放在地上。
4、維修
維修工作中手腳要輕，盡可能不發(fā)出噪聲。實在無法避免時，應(yīng)事先向房間主人打招呼。
5、整理
修理完畢，做到工完場清。
6、收費
按規(guī)定標準收費。
7、填單
如實填寫《某某物業(yè)有限公司維修單》，請用戶對修理質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度與行為進行評價并簽名。
8、辭別
向用戶告辭，走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中，則應(yīng)離開地面一定距離，止門口時，應(yīng)轉(zhuǎn)身面對房間主人說：“今后有問題，請隨時聯(lián)系，再見。”
9、整個工作期間不得收受業(yè)主送的物品，盡量不借用主人家里的工具、抹布等。
有償服務(wù)收費制度
1、公司開展有償服務(wù)活動，以提高服務(wù)水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的。
2、收費的原則是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持服務(wù)機構(gòu)正常動作，在條件許可的情況下添置設(shè)備，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高服務(wù)水平和檔次。
3、做到服務(wù)項目、收費標準、服務(wù)質(zhì)量“三公開”自覺接受住戶監(jiān)督和上級檢查。
4、服務(wù)人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務(wù)部，不得挪用。
5、接受有償服務(wù)的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或向公司投訴。
6、嚴禁服務(wù)人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。
7、業(yè)主提出有關(guān)服務(wù)的要求時，如果是屬于有償服務(wù)方面的，公司必須向業(yè)主解釋清楚收費的原則，避免服務(wù)后因收費而產(chǎn)生不必要的麻煩。
8、公司設(shè)立投訴電話和投訴信箱，接受業(yè)主舉報或投訴。
維修回訪工作制度
1、維修回訪由辦公室、工程負責人及維修責任人擔任。其中辦公室回訪率不低于5%，工程維修部負責人回訪率不低于10%，維修責任人回訪率不低于20%，并做好相關(guān)登記。
2、回訪時間安排在維修后一星期之內(nèi)。其中：安全設(shè)施維修兩天內(nèi)回訪；漏水項目維修三天內(nèi)回訪。
3、回訪內(nèi)容
①實地查看維修項目；
�、谙蛟诰S修現(xiàn)場的業(yè)主（住戶）或家人了解維修人員服務(wù)情況；
�、壅髟兏倪M意見；
④核對收費情況；
⑤請被回訪人簽名。
4、對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員進行整改。
第六部分清衛(wèi)、綠化類制度
清潔衛(wèi)生實施細則
1、小區(qū)內(nèi)的主干道、支道、人行道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔，無污垢、雜物、積水。
2、散水及排水溝每天不定時循環(huán)打掃，確保干凈、無雜物、積灰。
3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干凈，確保筒外觀清潔、內(nèi)無異味。
4、清運垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次；
5、墻門及車棚走廊每周至少清掃一次，確保干凈、無垃圾、積灰、堆放雜物。
6、廣場、停車場及其通道每天保潔，不定時循環(huán)打掃，確保整潔、無污垢、無雜物、無垃圾、無積水、無明顯沙石。
7、公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴重臭味，地面無積水。
8、草坪、綠化帶務(wù)必每天清掃，確保綠化帶無明顯果殼紙屑、大片樹葉、垃圾袋等雜物及明顯雜石。
9、噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確保池水不變色、不產(chǎn)生異味。
10、樓道梯級清潔每周一次，三星級小區(qū)每周拖洗一次，確保無雜物、明顯積灰、污漬、明顯紙屑。
11、梯級扶手、樓道玻璃窗、窗平臺，每周至少清掃、清抹一次，確保干凈、無積灰、污漬、亂張貼。
12、電子防盜門、信箱、電表箱、電信箱、宣傳欄（玻璃及其周邊）、消防櫥，每半月清潔一次，確保無污漬、無明顯積灰、無亂張貼。
13、樓道墻面、天花板及一樓前后陽臺底部，每三個月清刷一次（三星級小區(qū)每兩個月清刷一次），確保無蜘蛛網(wǎng)、積灰。
14、標識牌、路燈確保無積灰、污漬、亂張貼。
15、公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透明度好。
16、露天健身休閑器材每月清抹一次，保持干凈，無積灰、亂張貼。
17、雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼；
18、雨蓬、落水溝每兩個月清掃一次，特殊情況（如臺風、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。
19、消殺工作：
（1）滅鼠工作應(yīng)上下半年各進行一次，期間應(yīng)注意：
A、操作人員必須帶上手套，口罩，禁止裸手作業(yè)；
B、事先務(wù)必作好宣傳工作，必要時在投擲地掛上明顯的標識；
C、投放鼠藥盡量放在隱蔽或角落處；
（2）滅蚊蠅工作在5—10月份應(yīng)每月一次，注意事項：
A、使用高效低毒消殺品，按比例配制，用背式噴霧器按要求噴灑；
B、噴灑時應(yīng)作好自身安全措施，穿長衣褲，帶口罩；
C、在公共場所噴藥時，盡量在順風處噴藥，以減少對行人的影響。
�。�3）消殺工作如遇特殊情況可增加次數(shù)，每次消殺及事后的檢查都應(yīng)記錄在《消殺記錄表》上。
病蟲害防治規(guī)范
1、綠化負責人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲活動規(guī)律制定出詳細的防治計劃，防治計劃應(yīng)包括：
A、年度及季度的病蟲害預(yù)防計劃；
B、病蟲害發(fā)生時的治療計劃及用藥計劃；
C、病蟲害防治的費用預(yù)算計劃。
2、應(yīng)堅持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當病蟲害發(fā)生時應(yīng)及時給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴散。
3、綠化負責人應(yīng)熟悉小區(qū)中經(jīng)常出現(xiàn)蟲類和病原菌。
4、對園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學藥劑防治等；
5、綠化工在噴農(nóng)藥時必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風口嚴格按說明書規(guī)定進行操作，噴農(nóng)藥時要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。
6、植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對于出現(xiàn)藥害或無效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相應(yīng)的補救措施，同時做好相關(guān)記錄，見《病蟲害防治登記表》，并上交檔案科管理。
7、質(zhì)監(jiān)部應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對防治結(jié)果作相應(yīng)評價，見《病蟲害防治檢查表》。
花木養(yǎng)護規(guī)范
1、綠化工每天上班后巡查一遍室內(nèi)外花草，及時清除殘花黃葉、斷枝、盆內(nèi)雜物，并調(diào)整好花盆，對個別提前謝的花草要及時抽換，以保護整個花壇的整體效果；對室外種地的花應(yīng)每周修一次邊，以防邊上的草坪侵入，并且每半個月松一次土及除雜草。
2、室內(nèi)花淋水應(yīng)視盆泥的濕度而定，淋水時應(yīng)注意不能溢出盆外；室外花夏秋季一般要求早晚各淋一次水，春冬季視天氣情況每1至2天淋水一次。
3、花擺放應(yīng)先噴一次廣譜性殺蟲、殺菌劑殺死花盆泥內(nèi)的蚊蟲，對擺出去的花要注意巡查，發(fā)現(xiàn)病蟲害應(yīng)及時噴藥，沒有特別病蟲害時，花壇要求每周噴一次藥。
4、對花應(yīng)每年施肥3—4次，肥料由綠化負責人定。
5、盆花擺放后期，若花盆內(nèi)時花處于最佳觀賞狀態(tài)的花朵不超過最佳觀賞期的1/3時應(yīng)定為待換花，若某個花壇中待換花的比例超過1/2時要求全部更換。
6、應(yīng)做好愛花工作，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責成其照價賠償。
草坪養(yǎng)護規(guī)范
1、草坪淋水視天氣情況而定，以不出現(xiàn)缺水枯萎為原則。
2、當草坪需要改良時，應(yīng)在鏟去草坪的地方松土，施土地改良肥，鋪上同等面積、同一品種的好草坪塊并淋水。
3、按施肥周期、施肥方法根據(jù)草種、肥料不同進行施肥，為草坪提供必要的養(yǎng)料。
4、在雨停、草干的情況下對草坪進行修剪，一般春夏季3個月剪一次，秋冬季4個月剪一次，同時作好記錄。
5、視草坪的生長情況，對草坪進行噴灑農(nóng)藥（對突發(fā)性的病蟲害應(yīng)及時噴農(nóng)藥），用何種農(nóng)藥應(yīng)由綠化化視實際情況再作決定，綠化工作在進行噴藥時要戴好保護裝置，以防出現(xiàn)事故。
6、通過人工除草和除草器除草，定期對草坪進行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。
7、每年應(yīng)對草坪打孔一次，并視草坪生長密度每1—2年疏草一次，同時清除土地雜物及草渣。
8、草坪上嚴禁車輛停放和嬉戲打鬧。
9、嚴禁在草坪上潑污水、倒垃圾及焚燒物品。
喬灌木養(yǎng)護規(guī)范
1、運用枝剪、綠籬剪等工具于每年12月—2月對喬木進行修剪，剪除徒長枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并對樹冠適當?shù)恼我员３中螤�，對造型樹�?yīng)每兩個月修剪一次外形以保持外形。
2、運用綠籬機、綠籬剪等工具在每年冬季進行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及枝型修剪工作；對造型灌木生長季應(yīng)每25天進行一次修剪以保持樹冠豐滿、枝型美觀。
3、喬木應(yīng)每年施有機肥或復(fù)合肥一次；觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施肥一次，每年5—6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥。
4、小區(qū)內(nèi)喬灌木每月應(yīng)噴一次殺蟲劑（對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴農(nóng)藥），噴農(nóng)藥時應(yīng)注意噴在樹木的葉背面和根莖部位，噴藥時應(yīng)注意風向，保護員工及周圍人員安全。
5、不得在喬灌木上晾曬衣物等東西即壓垮樹枝又影響小區(qū)的容貌。
物業(yè)公司管理制度15
一、辦公設(shè)備：
1.公司現(xiàn)有辦公設(shè)備發(fā)布狀況如下：辦公室：
銷售部：
場務(wù)部：
經(jīng)營部：
競技部：
財務(wù)部：
保安部：
2.以上三部門各指定專人負責對辦公設(shè)施進行管理、運用、清潔及維護并做好具體記錄。
3.有須要運用以上設(shè)備者，應(yīng)交給各部門的指定人員操作，如無特別狀況不得私自運用。
4.各部門負責人應(yīng)仔細維護以上設(shè)備，損壞時應(yīng)剛好上報，屬正常磨損的`應(yīng)剛好修理，屬意外損壞的應(yīng)上報說明緣由，并做相應(yīng)記錄。
5.負責辦公設(shè)施的人員必需正確、嫻熟地進行操作，并嚴格執(zhí)行本方法。
6.須要購買新設(shè)備時應(yīng)寫明緣由，經(jīng)部門經(jīng)理批準再上報到辦公室，經(jīng)總經(jīng)理批準后方可實施。部門經(jīng)理應(yīng)實事求是，嚴格把關(guān)，杜絕重復(fù)及奢侈現(xiàn)象。
7.不得運用公司電話撥打信息臺，因此造成的費用一經(jīng)查處由本人擔當。各部門員工應(yīng)相互監(jiān)督，若責任不能明確到人，則費用由該部門全體員工分攤。
二、辦公用品：
1.公司的辦公用品同一由總經(jīng)理辦公室購買，各部門需用品應(yīng)由專人負責到辦公室領(lǐng)取并填寫領(lǐng)取單。
2.各部門每月末應(yīng)制定下月辦公用品領(lǐng)用安排，上交至總經(jīng)理辦公室，由辦公室統(tǒng)一安排、調(diào)動、購買，便于駕馭各部門的辦公用品消耗狀況。
3.各部門應(yīng)建立辦公用品發(fā)放方法及手續(xù)，領(lǐng)取辦公用品應(yīng)登記到人，由辦公室定期予以檢查。
4.簽字筆、圓珠筆、鉛筆等不耐用品，每人每月領(lǐng)取不得超過一支，可換筆芯的應(yīng)更換筆芯接著運用。
5.涂改液、膠棒、便簽紙、橡皮等較耐用辦公用品，每人每季度領(lǐng)取不得超過一支。
6.剪刀、尺子、文具盒、鉛筆刀、裁紙刀、起訂器等耐用消費品自員工工作起一次性發(fā)放，除非正常磨損不另行發(fā)放。
7.其他辦公用品如文件盒、文件夾、筆記本、信紙等視工作須要領(lǐng)取相應(yīng)數(shù)量，不得奢侈。
8.以上各項規(guī)定指在通常狀況下，如遇特別狀況特別處理。
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