房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度

　　隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，制度的使用頻率逐漸增多，制度是維護(hù)公平、公正的有效手段，是我們做事的底線要求。想學(xué)習(xí)擬定制度卻不知道該請(qǐng)教誰？以下是小編整理的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度，歡迎大家分享。

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度1

　　一、引言

　　不論是在哪個(gè)國(guó)家，房地產(chǎn)行業(yè)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要基礎(chǔ)性行業(yè)。客觀來看，房地產(chǎn)行業(yè)涉及多項(xiàng)產(chǎn)業(yè)，同國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)、民生都有著千絲萬縷的聯(lián)系。通常來說，普通民眾大多都關(guān)心自己是否能夠承擔(dān)當(dāng)下的房?jī)r(jià)，而廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則需要追求利潤(rùn)最大化，從表面上來看，這二者之間似乎是對(duì)立的，然而，一個(gè)具有市場(chǎng)敏感性和管理智慧的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，會(huì)在日常的經(jīng)營(yíng)管理中尋求大眾和企業(yè)能夠共同接受的定價(jià)體系，畢竟只有廣大民眾基本上都能承擔(dān)的房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠獲得更加廣闊的市場(chǎng)空間。為了達(dá)到上述目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢(shì)必需要加強(qiáng)自身的財(cái)務(wù)成本管理工作，科學(xué)降低開發(fā)成本，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的理性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理具有環(huán)節(jié)多、周期長(zhǎng)、內(nèi)容繁雜、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)成本管理工作難以一蹴而就，需要各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)部門的共同參與和配合。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的現(xiàn)狀分析

　　（一）缺乏對(duì)成本控制制度的深刻認(rèn)識(shí)，成本控制流程設(shè)計(jì)工作滯后

　　由于受到傳統(tǒng)管理理念的影響，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制制度建設(shè)的重視程度不足，缺乏科學(xué)、專業(yè)的成本控制流程設(shè)計(jì)。雖然，從表面上來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都已經(jīng)逐步建立了自身的財(cái)務(wù)成本控制制度，但是不論是從全面性還是可操作性上來看，都還有著較大的差距，內(nèi)容不完備和實(shí)際執(zhí)行過程中的乏力，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制制度都流于形式。具體分析當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本控制制度，我們可以發(fā)現(xiàn)文字性描述和宏觀規(guī)定往往是制度的重要組成部分，較為生硬刻板，難以在實(shí)際工作中得到有效貫徹。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一套完善、有效的財(cái)務(wù)成本控制制度至少應(yīng)該包括以下三方面的內(nèi)容：首先，是文字性的表述，這部分內(nèi)容的篇幅需要控制，清晰簡(jiǎn)明是最重要的標(biāo)準(zhǔn)；其次，是各個(gè)類型的流程圖；最后，是表單、圖表和相關(guān)憑證。在以上三個(gè)部分中，財(cái)務(wù)成本控制流程圖是目前最為常用的方式，即可能夠更加客觀、清晰地反映出企業(yè)進(jìn)行成本控制的程序、節(jié)點(diǎn)、涉及部分、經(jīng)手人員等等，同時(shí)也能夠?qū)⒃趯?shí)際管理工作中探索出的先進(jìn)成本控制模式記錄下來并加以固化，形成企業(yè)常態(tài)化的財(cái)務(wù)成本管理模式。除此之外，成本控制流程圖還能夠直觀體現(xiàn)出管理活動(dòng)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和薄弱環(huán)節(jié)，有助于企業(yè)進(jìn)行及時(shí)的查缺補(bǔ)漏，提高財(cái)務(wù)成本控制工作的實(shí)際收效。

　　（二）缺乏健全有效的預(yù)算管理系統(tǒng)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用涉及到的項(xiàng)目和內(nèi)容十分冗雜，客觀上給企業(yè)預(yù)算編制和執(zhí)行工作帶來了不小的難度。簡(jiǎn)單來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用是項(xiàng)目開發(fā)過程中所支出的所有費(fèi)用的總和，具體包括土地拆遷費(fèi)、前后期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)、各類間接費(fèi)用、稅費(fèi)等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，往往涉及到的開發(fā)項(xiàng)目都需要大量的資金投入，并且隨著我國(guó)開發(fā)土地和建筑市場(chǎng)價(jià)格的不斷攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際資金需求量也在大幅度的增長(zhǎng)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際項(xiàng)目開發(fā)工作需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期才能完成，客觀上導(dǎo)致資金占有時(shí)間較長(zhǎng)，項(xiàng)目的整體資金協(xié)調(diào)能力有待進(jìn)一步提升。通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理需要以企業(yè)的實(shí)際效益為根本出發(fā)點(diǎn)，充分考慮市場(chǎng)因素，將銷售和利潤(rùn)作為起點(diǎn)，憑借預(yù)測(cè)、倒推等方法對(duì)每一會(huì)計(jì)年度的財(cái)務(wù)成本及未來經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略進(jìn)行全面、細(xì)致地規(guī)劃。然而，在之前的一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出過熱的發(fā)展趨勢(shì)，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盲目拿地，冒進(jìn)開發(fā)，并沒有在項(xiàng)目伊始專門針對(duì)土地成本、投資回報(bào)率、費(fèi)用支出、資金運(yùn)作等內(nèi)容制定出詳細(xì)的預(yù)算管理體系，財(cái)務(wù)預(yù)算的分析職能嚴(yán)重不到位。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)槿狈�專門針對(duì)資金的預(yù)算管理方案，導(dǎo)致資金運(yùn)作散亂，成本費(fèi)用失控在很大程度上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ㄈ�）缺乏對(duì)施工工程的嚴(yán)密監(jiān)督與管理

　　對(duì)施工過程管理不到位也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理中的重要不足。目前，我國(guó)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還并沒有組建自身的施工隊(duì)伍，所以工程承包是其常用的方式。然而，在施工過程中，如果施工方、監(jiān)工方都未能重視管理工作，那么不僅項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)的利益得不到保障，還會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目建設(shè)的工程質(zhì)量。具體來說，首先，在現(xiàn)場(chǎng)施工中，如果監(jiān)理方缺乏必要的責(zé)任心，監(jiān)理工作將容易流于形勢(shì)，工程質(zhì)量得不到保障，施工方甚至可以隨意將自己的工程量再次轉(zhuǎn)包或者分包，導(dǎo)致施工隊(duì)伍的整體素質(zhì)良莠不齊，這樣一來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難做到對(duì)項(xiàng)目整體質(zhì)量的把關(guān)，甚至出現(xiàn)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的停滯。其次，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視對(duì)施工過程中銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用的控制。一些企業(yè)并沒有區(qū)分費(fèi)用的可控和不可控因素，就盲目制定管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的相關(guān)指標(biāo)，導(dǎo)致這些指標(biāo)缺乏實(shí)際參考價(jià)值，也不能客觀、真實(shí)地反映出相關(guān)責(zé)任人的成本控制責(zé)任。最后，缺乏對(duì)工程成本的現(xiàn)場(chǎng)審核、成本計(jì)算粗放也是制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作的重要因素。在項(xiàng)目的施工過程中，各類材料費(fèi)用的計(jì)量大多不夠準(zhǔn)確，存在嚴(yán)重的高估冒算，再加上缺乏及時(shí)的審核，企業(yè)很難從根本上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)成本的控制。由于開發(fā)項(xiàng)目本身具有較長(zhǎng)的工期，再加之多個(gè)施工單位的共同作業(yè)，導(dǎo)致工期界限模糊、工程量重復(fù)計(jì)算的情況時(shí)有放生。

　　三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的主要措施

　�。ㄒ唬┲匾曖槍�(duì)成本控制的流程設(shè)計(jì)，提高相關(guān)內(nèi)容的可行性

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長(zhǎng)、流程復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)等特點(diǎn)，更重要的是，每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)既是唯一的，也是交互的。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)唯有真正將財(cái)務(wù)成本管理工作深入到日常施工的方方面面，才能夠更加全面、細(xì)致地了解整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的'成本狀況，繼而實(shí)現(xiàn)將成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)具體落實(shí)到每一個(gè)施工環(huán)節(jié)上，這不僅是強(qiáng)化成本管理的基礎(chǔ)，更是提高成本管理流程設(shè)計(jì)可行性的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要準(zhǔn)確地把握關(guān)鍵的成本控制節(jié)點(diǎn)，一點(diǎn)帶面，將財(cái)務(wù)成本管理工作的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行推廣。當(dāng)然，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù)的復(fù)雜性，財(cái)務(wù)成本控制的方式也不能過于單一，更不能僅僅只停留在制度性的文字規(guī)定上，而是需要有意識(shí)地滿足企業(yè)各層次管理人員和各類型崗位員工的實(shí)際需求，因此控制形式要靈活多變，圖表、文字、表單等方式都可以采用，盡量控制文字內(nèi)容的篇幅，提高各項(xiàng)控制措施的實(shí)際可操作性。隨著現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理制度的不斷發(fā)展，全面成本控制成為了企業(yè)提高控制措施的可操作性的重要途徑，能夠促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的不斷完善，早日實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理的目的。

　　（二）重視對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的強(qiáng)化

　　客觀來看，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，所涉及的內(nèi)容也較為復(fù)雜，導(dǎo)致其財(cái)務(wù)預(yù)算的編制、執(zhí)行工作都需要面臨較多的不確定性，而這些不確定性容易誘發(fā)各類經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的最終效益和企業(yè)發(fā)展都有著直接而深遠(yuǎn)的影響。通常來說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)該將資本預(yù)算、項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ)，以便對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及的資金進(jìn)行最為恰當(dāng)?shù)呐渲�。具體來說，針對(duì)項(xiàng)目預(yù)算來說，財(cái)務(wù)管理部門對(duì)項(xiàng)目前期的情況進(jìn)行全面的了解和分析，主要內(nèi)容包括開發(fā)成本測(cè)算、制定借款計(jì)劃、分析項(xiàng)目實(shí)際可行性、費(fèi)用支配、預(yù)期收益、稅收費(fèi)用等等，采用整體預(yù)算策略，將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高自身投資決策的針對(duì)性和準(zhǔn)確性，對(duì)于防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保開發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)有著積極意義。針對(duì)資金預(yù)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在充分分析自身經(jīng)營(yíng)狀況、發(fā)展階段、資金實(shí)力的基礎(chǔ)上，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際資金需求量，制定出詳細(xì)、全面的資金使用規(guī)劃方案，在具體的實(shí)施過程中，為了便于工作人員將預(yù)算方案落到實(shí)處，還需要建立健全相應(yīng)的預(yù)算指標(biāo)考核體系來保障預(yù)算管理工作的順利實(shí)施。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行工作的評(píng)價(jià)與考核，可以采用月度分析、績(jī)效考核等方式，將各個(gè)部門的預(yù)算執(zhí)行成果同最終的年度總評(píng)相掛鉤，從而為實(shí)施全面預(yù)算管理工作打下基礎(chǔ)，最終實(shí)現(xiàn)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)管理行為的定量約束，將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍之內(nèi)。

　　（三）重視對(duì)施工過程的成本控制與審核

　　面對(duì)新的發(fā)展形勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該重視對(duì)施工過程的成本控制與審核，尤其是在工程建設(shè)出現(xiàn)變動(dòng)的情況下，更需要對(duì)所涉及到的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用等進(jìn)行仔細(xì)核算。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目開發(fā)成本中，材料成本占比最大，因此重視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料管理工作，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本的重要渠道之一。具體來說，在施工現(xiàn)場(chǎng)，管理人員要將控制的重點(diǎn)放在大宗材料的流轉(zhuǎn)上，嚴(yán)格執(zhí)行尋比議價(jià)、招標(biāo)等方法進(jìn)行采購(gòu)。其次，還需要在施工現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注材料的用量標(biāo)準(zhǔn)，仔細(xì)核對(duì)每一類材料的批次和批量，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)材料物流成本和倉(cāng)儲(chǔ)成本的共同降低。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需要建立健全工程施工的變更管理制度，將相關(guān)責(zé)任、要求進(jìn)一步明確，需要完整的變更手續(xù)，包括變更內(nèi)容、變更時(shí)間等，要重視施工變更資料的收集和保管。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，財(cái)務(wù)成本控制是所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及到開發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)流程，具體包括土地競(jìng)買、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、竣工等等。抓好房地產(chǎn)發(fā)開企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理工作，一方面能夠提高項(xiàng)目的投資效益，同時(shí)也有助于促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展有著十分積極的影響。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得更加廣闊的發(fā)展空間，必須深刻認(rèn)識(shí)優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)法則，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)成本的不斷優(yōu)化，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

房地產(chǎn)企業(yè)工程管理制度2

　　一、前言

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益加劇及市場(chǎng)觀望情緒不斷加重等不利情況的出現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)向靠成本競(jìng)爭(zhēng)取勝的策略是首選。搞好企業(yè)成本均衡管理和控制是提高房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要舉措。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析立足房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)全過程，對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)各環(huán)節(jié)的成本均衡管理和控制進(jìn)行探討，期望能與房地產(chǎn)企業(yè)的同行對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制進(jìn)行一些探討。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度

　　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制涉及前期立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、合同簽訂、納稅籌劃、招標(biāo)、施工建設(shè)、變更鑒證、工程竣工決算、銷售管理等方方面面。涉及面之廣、時(shí)間跨度之長(zhǎng)、情況之復(fù)雜，事項(xiàng)的不確定性這都給成本管控增加了難度。在最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、施工建設(shè)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)缺乏科學(xué)的方法和行之有效的措施。往往在項(xiàng)目施工過程中，對(duì)成本的跟蹤控制力度不夠，監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)施工建設(shè)單位工程質(zhì)量、合同變更簽證、建設(shè)工期監(jiān)督管理不到位，從而增加了企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集性企業(yè)，資金使用周期長(zhǎng)、需求量大，房地產(chǎn)企業(yè)大都受融資渠道的限制，使得融資成本成為開發(fā)企業(yè)成本控制的又一個(gè)瓶頸。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)目前成本管理的現(xiàn)狀及困難

　　1.房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)全面成本控制意識(shí)淡薄

　　受長(zhǎng)期行業(yè)高回報(bào)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)管理者和員工沒有全面成本控制的意識(shí)。企業(yè)沒有樹立全面、系統(tǒng)的成本控制理念，沒有建立合理的成本控制體系及成本管控制度。一些房地產(chǎn)企業(yè)不重視施工前期的成本控制，成本管理仍停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域。而缺失了成本控制最關(guān)鍵的規(guī)劃設(shè)計(jì)、竣工決算等環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)在所有行業(yè)中是最高的，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前期的納稅籌劃，也是企業(yè)成本均衡管理和控制的重要組成部分。監(jiān)理和建設(shè)單位對(duì)建設(shè)施工過程缺乏有效監(jiān)督、控制、管理，也會(huì)使企業(yè)增加不必要的成本費(fèi)用開支。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，應(yīng)建立起房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識(shí)。

　　2.房地產(chǎn)成本管理和控制缺乏行之有效的方法

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)普遍更重視開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，對(duì)成本管理和控制意識(shí)淡薄不重視。目前，大多數(shù)企業(yè)的成本控制，還停留在建安及財(cái)務(wù)領(lǐng)域的.成本控制。缺乏有效全面的成本控制理念。企業(yè)對(duì)成本控制注重事中、事后控制，對(duì)成本預(yù)測(cè)不精細(xì)，成本控制缺乏科學(xué)性和全面性。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制制度設(shè)置不夠完善

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制上處于粗放狀態(tài)，成本控制制度體系不夠完善。房地產(chǎn)成本控制涉及建設(shè)單位、施工、監(jiān)理企業(yè)的相互配合，貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)方面，成本控制體系的職責(zé)權(quán)限的劃分不夠明確，相應(yīng)的跟進(jìn)、改善措施往往不到位。

　　4.管理人員的素質(zhì)達(dá)不到要求

　　有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了相應(yīng)的成本控制制度，但限于管理人員素質(zhì)及管理水平達(dá)不到，成本控制沒有取得好得效果。房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工以后，實(shí)際成本的控制考核賞罰不夠分明，導(dǎo)致各單位、各部門及員工對(duì)成本控制的積極性不高，成本控制不能落到實(shí)處。

　　四、影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的因素

　　主要包括行業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度、合作關(guān)系、行業(yè)地位等。

　　1.行業(yè)新加入企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)威脅

　　由于房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào)，使得國(guó)內(nèi)擁有大量現(xiàn)金的其他行業(yè)企業(yè)的成功人士，還有一些資金實(shí)力雄厚的國(guó)際公司都有計(jì)劃進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，由此可以看出新進(jìn)入者的威脅比較大。

　　2.供應(yīng)商的議價(jià)能力

　　房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商可分為兩類：一類為政府，政府多為土地供應(yīng)者，土地的稀缺性及政府對(duì)土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價(jià)格彈性，因此這類供應(yīng)商的價(jià)格議價(jià)能力強(qiáng)。這對(duì)企業(yè)成本控制是不力的，通常房地產(chǎn)企業(yè)都要以較高的成本獲得土地使用權(quán)；另一類為原材料供應(yīng)商、建筑公司等，這類供應(yīng)商議價(jià)能力較弱，房地產(chǎn)企業(yè)大都處于供應(yīng)鏈的核心位置。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)這類可控成本的控制力度。

　　3.購(gòu)買方議價(jià)能力

　　我國(guó)房地產(chǎn)偏向檔次高的客戶，低收入者一般無能力購(gòu)買，并且消費(fèi)者獲取房地產(chǎn)信息成本較高。這些原因決定購(gòu)買者相對(duì)于開發(fā)商來說議價(jià)能力較弱。開發(fā)企業(yè)應(yīng)發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，在進(jìn)行市場(chǎng)充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，合理確定銷售價(jià)格，最大程度地保證企業(yè)的利潤(rùn)空間。

　　4.當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度

　　房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)特殊行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資多，風(fēng)險(xiǎn)大。一般而言，它的退出成本很高。一旦進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，如果想半途而廢，成本是相當(dāng)大的。這就決定了房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致不確定因素的增加、土地競(jìng)價(jià)的飆升，都使得房地產(chǎn)企業(yè)在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，必須以低成本定位才能提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　5.其他企業(yè)的替代品

　　房地產(chǎn)企業(yè)的商品就是商品房，作為替代品的政府保障性住房廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房，這部分替代品價(jià)格低。隨著政府保障措施的完善，各地政府保障性住房投入逐年加大，但目前政府保障性住房數(shù)目不多無法滿足需求，對(duì)開發(fā)企業(yè)威脅較小，但在開發(fā)成本上未來將會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)生壓力。

　　通過房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)環(huán)境分析我們可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)有些環(huán)節(jié)的成本控制能力較弱，而有些成本控制是企業(yè)掌握主動(dòng)權(quán)的，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制應(yīng)根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本做到均衡管理和控制。

　　五、房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策

　　1.提高成本控制意識(shí)，建立健全成本控制體系

　　要逐步形成成本控制理念，建立健全成本控制體系，利用獎(jiǎng)懲制度，促使企業(yè)所有員工提高成本控制意識(shí)，激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。成本控制的環(huán)節(jié)應(yīng)從建安和財(cái)務(wù)領(lǐng)域，擴(kuò)大到房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程：立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備購(gòu)置、建筑施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)。涵蓋招投標(biāo)、合同管理、設(shè)計(jì)變更、竣工決算、納稅籌劃、監(jiān)理管控、資金成本等各個(gè)方面，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控可謂是一個(gè)龐大的體系，我們要扎牢每一個(gè)籬笆，杜絕成本管理和控制的短板，努力降低企業(yè)成本，向管理要效益，提高企業(yè)效益，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　2.提高控制人員的素質(zhì)，完善績(jī)效考核

　　任何制度、方法最后都要靠人去落實(shí)、去實(shí)現(xiàn)，因此在加強(qiáng)體系建設(shè)的同時(shí)，通過學(xué)習(xí)、培訓(xùn)以及完善績(jī)效考核制度等方法措施，使得管理人員、員工的素質(zhì)得到進(jìn)一步提升，從而較牢固地樹立成本控制意識(shí)。將成本管理引入到績(jī)效考核中，對(duì)在職人員實(shí)行工作內(nèi)容考核與成本管理考核相結(jié)合的方法，動(dòng)態(tài)管理。通過建立科學(xué)合理的用人機(jī)制，使那些有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理、職業(yè)操守好的人員得到重用，激勵(lì)員工自覺加強(qiáng)成本管理和控制。

　　3.針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)的特征，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本實(shí)行均衡管理和控制

　�。�1）立項(xiàng)、土地征用環(huán)節(jié)

　　發(fā)改委立項(xiàng)備案通知書。在項(xiàng)目立項(xiàng)前，房地產(chǎn)商需要通過容積率和土地面積換算得到預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用，以此來對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行判斷。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的通過土地招拍掛取得土地使用權(quán)。這個(gè)階段由于土地的稀缺性及政府壟斷開發(fā)商相對(duì)議價(jià)方面處于弱勢(shì)。但房地產(chǎn)企業(yè)要做好開發(fā)主體的謀劃，取得合法有效的土地價(jià)款票據(jù)，企業(yè)應(yīng)妥善辦理好土地拆遷安置的各項(xiàng)事宜，控制好拆遷安置費(fèi)用，為項(xiàng)目快速順利開工打好基礎(chǔ)。這對(duì)企業(yè)成本管理起著很重要的作用，最終直接影響企業(yè)利潤(rùn)。

　�。�2）設(shè)計(jì)與前期工程

　　設(shè)計(jì)費(fèi)用在項(xiàng)目成本中所占比重不大，但房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)階段就確定了開發(fā)產(chǎn)品定位、檔次、主體結(jié)構(gòu)、材料選用、設(shè)備品質(zhì)等，設(shè)計(jì)的漏項(xiàng)還將直接影響項(xiàng)目的變更簽證，最終影響企業(yè)成本�？梢哉f房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的絕大多數(shù)成本在這階段就已經(jīng)確定了。所以規(guī)劃設(shè)計(jì)管理對(duì)成本控制起到至關(guān)重要的作用。

　　前期工程涉及成本費(fèi)用：包括項(xiàng)目整體性報(bào)建費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘測(cè)丈量費(fèi)、“三通一平”費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、預(yù)算編制費(fèi)、其他費(fèi)用。費(fèi)用成本明目繁多，開發(fā)企業(yè)應(yīng)逐項(xiàng)落實(shí)到位，做到有效成本管控。

　　（3）項(xiàng)目施工建設(shè)環(huán)節(jié)

　�、偌訌�(qiáng)建設(shè)階段各類合同簽訂管理，切實(shí)加強(qiáng)各類合同履約管理。各類超過標(biāo)準(zhǔn)限額的合同簽訂，應(yīng)該按照規(guī)范流程，保證市場(chǎng)公平、公正發(fā)展，規(guī)范操作程序，使企業(yè)成本得到有效控制的重要措施。

　�、诒O(jiān)理單位加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、安全、工程進(jìn)度管理，從嚴(yán)控制施工過程中的簽證變更，這是加強(qiáng)企業(yè)成本均衡管理和控制的有效途徑。

　　4.預(yù)售環(huán)節(jié)的成本管理

　　房屋預(yù)售階段的定價(jià)、合理的折扣，與線上線下運(yùn)營(yíng)商的合作，商品房銷售的按揭貸款的銀行選擇，廣告費(fèi)的投入，提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)速度快速回籠資金，節(jié)約企業(yè)資金成本，加強(qiáng)銷售環(huán)節(jié)的成本管理，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)項(xiàng)目全過程均衡管理與控制的一個(gè)不可或缺的一部分。

　　5.項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)

　　項(xiàng)目竣工環(huán)節(jié)，對(duì)各建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行竣工決算，工程竣工決算階段的成本控制是根據(jù)合同及有關(guān)變更簽證，圖紙等相關(guān)資料，報(bào)送相關(guān)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行竣工決算審計(jì)，準(zhǔn)確計(jì)算工程量，使審計(jì)后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。財(cái)務(wù)部門按照成本以項(xiàng)目為單位的配比原則，進(jìn)行產(chǎn)品成本的歸集。財(cái)務(wù)核算應(yīng)做到精細(xì)、準(zhǔn)確，為最后房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地增值稅清算打下基礎(chǔ)。這是房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的最終環(huán)節(jié)。

　　六、結(jié)論

　　本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的特點(diǎn)及其難度，分析了影響成本控制的因素，提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本均衡管理和控制的對(duì)策。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨飽和，產(chǎn)業(yè)增速出現(xiàn)回落，房地產(chǎn)業(yè)回報(bào)率有所降低，房地產(chǎn)業(yè)從快速發(fā)展正慢慢走向成熟。房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)企業(yè)成本實(shí)行精細(xì)化管理，將企業(yè)成本管理的重點(diǎn)放在對(duì)成本的均衡管理和控制上。按照房地產(chǎn)行業(yè)特征，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)針對(duì)不同的特性，采取不同的方法，挖掘企業(yè)潛力，有效管理和控制企業(yè)成本，最終起到有效降低企業(yè)成本，提高企業(yè)效益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得健康、穩(wěn)定、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

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